Переделка жилья под желаемую конфигурацию процесс довольно сложный. Даже если вы являетесь полноправным владельцем квартиры, придется побегать по инстанциям - самовольная перестройка может грозить немалыми штрафами. К тому же, продать такое помещение в будущем будет довольно проблематично. Что же делать, если ваша жилая площадь в ипотечном кредите? Возможна ли перепланировка? Конечно, и мы расскажем о том, как получить на нее согласование.
Перестройка квартиры - какие конфигурации разрешены
Если вы решились на перепланировку жилья, то сначала необходимо понять - что переделывать можно, а что нельзя. Виды работ определяются действующим законодательством. Они ни в коем случае не должны отразиться на надежности дома и безопасности живущих в нем людей. Ознакомившись с перечнем заблаговременно, можно планировать изменения, которые реально могут согласовать.Разрешается
- Разделять или совмещать пространство комнат - при условии, что в каждом новом помещении будет располагаться окно нормативных параметров.
- Убирать встроенные шкафы.
- Увеличивать пространство прихожих, кладовых и гардеробных за счет квадратуры жилой площади.
- Совмещать санузлы.
- Увеличивать зону кухни, ванной или туалета метрами прихожих, холлов, коридоров.
- Размещать санузлы над пустыми апартаментами или коридором находящегося снизу жилья.
Запрещается
- Располагать санузлы над жилыми участками и кухонными зонами, расположенной внизу квартиры - за исключением случая, если этаж снизу тоже принадлежит вам.
- Расширение кухонной зоны метражом жилой территории и санузла.
- Увеличение ванных или туалетных комнат за счет площади жилых или кухонных зон.
- Перенос радиаторов центральной отопительной системы на балкон или лоджию.
- Запрятывать в стенах газовые, отопительные, канализационные и водные трубопроводы.
Получить согласие банка на перепланировку - ключевой момент ипотечного жилья
Для того чтобы осуществить перепланировку квартиры, которая находится в ипотечном кредите, необходимо документальное разрешение от кредитной организации. До тех пор, пока ипотека не выплачена - собственником недвижимого имущества является финансовая компания. В случае, если заемщик перестанет оплачивать залог, распоряжаться жилой площадью будет банк.
Перестройка жилья предполагает ряд обязательных процедур, которые необходимы для ее законного проведения. К ним относится:
- сбор документов;
- составление проекта;
- согласование с банком;
- получение разрешения от администрации или жилищной инспекции.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Процесс согласования перепланировки занимает довольно длительное время и не всегда приносит удовлетворительные результаты!
Ипотечный договор - проверяем каждый пункт
Если вы задумались о перестройке технической структуры жилого помещения, для начала перепроверьте свое кредитное соглашение с банком. Дело в том, что многие финансовые компании при заключении договора о предоставлении ипотеки, прописывают условия о конструктивных изменениях. То есть, до погашения кредита в полном объеме, владелец не вправе делать перепланировку. Если такого пункта в договоре нет, одобрение банка все равно необходимо, причем в документальной форме.
Какие документы нужно предоставить в банк
Перед обращением в банковское учреждение, нужно подготовить следующий пакет документов:
- план перестройки квартиры - эскизы или графические изображения;
- техзаключение - должно подтверждать отсутствие рисков, безопасность и соответствие установленным нормативам проведения строительных работ;
- экспертная оценка - отражает реальную стоимость жилой площади после планируемой перестройки квартиры;
- разрешение страховой компании - они идут на встречу только в том случае, если на жилье не снизится цена; при этом условия страхования обычно изменяются.
Обращаемся в кредитную компанию
В тех случаях, когда в ипотечном договоре отсутствует запрет на перестойку жилой площади, можно смело идти в банк. Вам необходимо предоставить сотрудникам компании - проект на перепланировку, техническое заключение, оценку независимых экспертов и разрешение страховщика. На основании приложенных документов, вам должны выдать письменное согласование.
Следует заметить, что финансовые организации разрешают перпланировки очень неохотно. Это связано с риском, что после переделки может снизиться цена на объект недвижимости или же он станет неликвидным. Поэтому лучше не затеивать грандиозную перестройку конфигурации площади, так как банк может не дать согласие.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА: "Для того чтобы получить разрешение банка на перепланировку, можно составить обращение в форме письма, приложить собранные документы и отправить по почте. После рассмотрения кредитная компания должна предоставить официальный ответ."
Процедура согласования задуманной перестройки длится около половины года. Именно столько времени обычно уходит на сбор всех документов, хождение по всем инстанциям, а также рассмотрение самой финансовой организацией. После этого, в случае положительного решения банка, перепланировку нужно будет узаконить в специальном государственном органе.
Ко всему прочему, владельцу установят срок, в течении которого необходимо провести перестройку. Если не уложиться в этот срок - кредитная компания может вас оштрафовать. Получение разрешения от банка и страховой организации являются платными услугами.
Банк согласовал перепланировку
В случае, если банк одобрил ваше прошение о перепланировке, нужно идти в следующие инстанции - жилищную инспекцию или администрацию. В какой из этих органов обращаться, решать вам, но только после их разрешения можно начать перестройку квартиры. При себе необходимо иметь весь собранный ранее пакет документов: проект, оценку, разрешение страховой и банка, а также документы на собственность.
После того как жилинспекция согласовала планируемые изменения квартиры, нужно обратиться в "Бюро технической инвентаризации". Здесь перепланировку регистрируют в документах. Однако, и это еще не все. В законную силу перестройка вступает после того, как вы подпишите акта о произведенном переустройстве в кадастровой палате.
Почему банк может отказать
В основном банки не одобряют те перепланировки, которые предполагают запрещенные виды строительных работ. В перестройке откажут в следующих случаях:- планируется затрагивать несущие стены;
- существует угроза для здоровья человека;
- если перестройка планируется в нижней части панельного дома;
- проект перепланировки составлен сомнительным (не сертифицированным) лицом.
Если сделать перепланировку в обход банка
Если вы решите сделать перепланировку без официального разрешения перечисленных учреждений, то нужно быть готовым к последствиям. Кроме возникновения конфликта с кредитной компанией, вы повлечете серьезные финансовые затраты. Скрыть перестройку наверняка не удастся, так как банковские работники могут в любой момент прийти с проверкой ипотечного жилья. В таких случаях банки обычно поступают таким образом:- Устанавливают штрафные санкции.
- Увеличивают процентную ставку по ипотеке - так как вы нарушили договор, они имеют на это полное право.
- Требуют вернуть квартиру в изначальную форму - за свой счет.
- Разрывают кредитный договор - при этом сумму всей задолженности нужно оплатить в кратчайший срок.
Как избежать наказания кредитной компании в случае незаконной перепланировки
Что делать, если внес незаконные изменения на ипотечной жилой площади? Выходов из такой неприятной ситуации мало, но они есть. Ответственности вы не избежите, но сгладить углы все-таки можно:
- можно подать прошение в суд о признании перепланировки действительной;
- попытаться согласовать внесенные изменения через администрацию.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Если ваша квартира находится в ипотеке, но вы хотите переделать ее конфигурацию под собственный вкус - осуществить это возможно. Процесс конечно долгий и муторный. Однако, получить согласование реально. Нужно просто подойти с умом - обратиться к специалистам по недвижимости, которые грамотно составят необходимые документы для банка и последующих инстанций. Главное действовать в соответствии с государственными органами, иначе можно понести значительные убытки.Перед тем, как осуществлять перепланировку, оцените все возможные риски - безопасность строительных работ для окружающих, административные штрафы, конфликты с банком и конечно свои финансовые грани.
Как получить согласие банка на перепланировку - Повторим
Для получения разрешения банка на перепланировку обратитесь с соответствующим заявлением к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита.При себе необходимо иметь:
- Заявление на получение согласия банка на перепланировку/устройство балкона с перечнем ремонтно-строительных работ, которые предполагается произвести или уведомление о произведенной перепланировке, в случае, если она уже сделана.
- Эскизный проект планируемой перепланировки/переустройства и перепланировки/проект произведенной перепланировки.
- Документы по страхованию (предоставляются за исключением случаев перепланировки до оформления права собственности на объект):
- Письмо заемщику из страховой компании о том, что она уведомлена о намерении заемщика провести перепланировку; описание перепланировки; на период проведения перепланировки применяется/не применяется корректирующий коэффициент; страховая компания не отказывается от взятых на себя обязательств по страхованию риска ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке;
- Квитанция об оплате страховой премии, с учетом рисков ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке;
- Страховой полис/дополнительное соглашение к договору страхования, оформленный(ое) с учетом рисков ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке.
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки объекта, если такой объект или дом, в котором он находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
- Оригинал паспорта заемщика.
Для получения согласия банка на устройство балкона дополнительно предоставляются следующие документы:
- Разрешение на строительство (реконструкцию) многоквартирного дома (выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст. 51 и 52 Градостроительного кодекса РФ).
- Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию многоквартирного дома (для случаев, если в результате реконструкции не будет уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме).
- Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию (для случаев, если в результате реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме или когда реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме).