Момент подписания договора купли-продажи квартиры — это важная веха, но еще не финал. Юридически покупатель становится собственником только после того, как государство официально зафиксирует этот факт. Ключевой и завершающий этап любой сделки с недвижимостью — это ее государственная регистрация в Росреестре.
Этот процесс часто кажется сложным и запутанным, но на деле он хорошо структурирован. В этом подробном руководстве мы разберем все этапы регистрации, виды регистрационных действий, необходимые документы, сроки и способы подачи заявления, чтобы вы могли провести сделку максимально гладко и безопасно.
Регистрация договора и регистрация права: в чем принципиальная разница?
Прежде чем переходить к инструкциям, важно разграничить два основных типа регистрационных действий в Росреестре. Путаница между ними — частая ошибка.
Регистрация ПЕРЕХОДА права собственности
Что это: Это основное действие при сделках купли-продажи, дарения, мены на вторичном рынке. Росреестр вносит запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о том, что право собственности на объект перешло от одного лица (продавца) к другому (покупателю).
Суть: Фиксируется факт смены владельца. После этой регистрации покупатель становится полноправным собственником, о чем любое заинтересованное лицо может узнать из выписки ЕГРН.
Когда требуется: Практически при всех сделках, где меняется владелец недвижимости.
Регистрация ДОГОВОРА и возникновения права
Что это: Это действие, при котором государство регистрирует сам факт заключения договора, который влечет за собой возникновение, изменение или прекращение прав.
Суть: Фиксируется юридический факт заключения сделки. Право собственности у покупателя возникает именно с момента такой регистрации.
Когда требуется:
-
Договор долевого участия (ДДУ) в новостройке. Право собственности у дольщика возникает только после регистрации ДДУ и ввода дома в эксплуатацию.
-
Ипотечный договор (залог). Регистрируется обременение на квартиру в пользу банка.
-
Договор аренды на срок более 1 года.
-
Договор ренты.
Простыми словами: На вторичном рынке вы сначала подписываете договор купли-продажи, а затем регистрируете переход права. В новостройке вы регистрируете ДДУ, который в будущем даст вам право собственности после сдачи дома.
Пошаговая инструкция по регистрации перехода права собственности
Рассмотрим детально процесс регистрации для стандартной сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.
Шаг 1: Подготовка пакета документов
Это самый ответственный этап. Неполный или неправильно оформленный пакет документов для продажи квартиры — основная причина приостановок и отказов в регистрации.
Основной пакет документов:
-
Заявление о государственной регистрации права. Заполняется по установленной форме. Бланк можно получить в МФЦ или заполнить в электронном виде.
-
Договор купли-продажи (ДКП). Предоставляется в 3 экземплярах (для Росреестра, продавца и покупателя).
-
Документы, удостоверяющие личность:
-
Паспорта РФ всех участников сделки (продавца и покупателя).
-
Если действует представитель — нотариально заверенная доверенность и его паспорт.
-
-
Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
-
Размер для физических лиц: 2 000 рублей.
-
Оплатить можно через банк, онлайн-банкинг или терминал в МФЦ. Реквизиты лучше уточнить на сайте регионального управления Росреестра.
-
-
Выписка из ЕГРН. Продавец обязан предоставить свежую выписку (желательно не старше 10-30 дней), чтобы подтвердить свое право собственности и отсутствие обременений (арестов, ипотеки).
-
Акт приема-передачи квартиры. Подписывается сторонами после регистрации права, но часто подается вместе с основным пакетом документов.
Дополнительные документы (в зависимости от ситуации):
-
Нотариальное согласие супруга/супруги продавца. Требуется, если квартира была приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом, даже если оформлена на одного супруга.
-
Согласие органов опеки и попечительства. Обязательно, если собственником является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
-
Документы, подтверждающие родство (для сделок дарения между близкими родственниками).
-
Учредительные документы (если одна из сторон — юридическое лицо).
Шаг 2: Выбор способа и подача документов в Росреестр
Подать документы на регистрацию можно тремя основными способами.
Способ 1: Через МФЦ («Мои документы»)
Это самый популярный и удобный способ для офлайн-подачи.
Преимущества:
-
Удобный график работы и расположение отделений.
-
Один сотрудник принимает весь пакет документов.
-
Не нужно стоять в очереди в самом Росреестре.
Процесс:
-
Стороны вместе приходят в любое удобное отделение МФЦ.
-
Сотрудник центра проверяет комплектность документов, помогает заполнить заявление.
-
Стороны подписывают заявления.
-
Сотрудник выдает расписку о приеме документов с номером для отслеживания статуса.
Важно: МФЦ выступает лишь посредником. Сама регистрация проводится Росреестром, поэтому сроки увеличиваются на 1-2 рабочих дня.
Способ 2: Электронная регистрация (онлайн)
Современный, быстрый и набирающий популярность способ.
Преимущества:
-
Скорость. Срок регистрации сокращается до 1 рабочего дня.
-
Удобство. Не нужно никуда ехать, все документы подаются в электронном виде.
-
Отслеживание статуса. Весь процесс отображается в личном кабинете.
Как подать документы онлайн:
-
Через сайт Росреестра. Потребуется подтвержденная учетная запись на Госуслуги и усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).
-
Через банк. Многие банки, выдающие ипотеку (Сбер, ВТБ), предлагают услугу электронной регистрации сделки как часть своего сервиса.
-
Через специализированные онлайн-сервисы.
Процесс:
-
Сканы всех документов загружаются в личный кабинет.
-
Заявление заполняется в электронной форме.
-
Документы подписываются электронной подписью.
-
Госпошлина оплачивается онлайн со скидкой 30%.
Способ 3: Через нотариуса
В некоторых случаях участие нотариуса является обязательным, в других — добровольным.
Обязательное нотариальное удостоверение требуется, если:
-
Продается доля в праве общей собственности на недвижимость.
-
В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
-
Объект находится в совместной собственности супругов и продается одним из них.
Преимущества:
-
Нотариус несет полную материальную ответственность за сделку.
-
Нотариус сам подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, что значительно ускоряет процесс.
-
Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки.
Шаг 3: Ожидание и отслеживание статуса регистрации
После подачи документов начинается этап проверки и регистрации.
Стандартные сроки регистрации:
-
При подаче через МФЦ: 7–9 рабочих дней.
-
При прямой подаче в Росреестр: 5–7 рабочих дней.
-
При электронной регистрации: 1–5 рабочих дня.
С 2024 года действует услуга ускоренной регистрации «за 1 рабочий день», доступная даже при подаче через МФЦ. Для этого необходимо уплатить госпошлину в двойном размере (4 000 рублей вместо 2 000).
Отслеживать статус поданного заявления можно:
-
По номеру из расписки (из МФЦ) на сайте Росреестра.
-
В личном кабинете на Госуслугах или сайте Росреестра (при электронной подаче).
Шаг 4: Получение подтверждающих документов
С 2016 года свидетельства о государственной регистрации права не выдаются. Подтверждением права собственности является выписка из ЕГРН.
Как получить выписку:
-
При подаче через МФЦ: Нужно прийти в то же отделение с паспортом и распиской после уведомления о готовности.
-
При электронной регистрации: Выписка в формате PDF поступит в ваш личный кабинет, подписанная усиленной электронной подписью регистратора. Такой документ имеет полную юридическую силу.
Что проверить в выписке:
-
Убедитесь, что в графе «Правообладатель» указаны ваши корректные ФИО.
-
Проверьте, что в графе «Ограничения права и обременения объекта» нет записей, кроме тех, о которых вы знаете (например, ипотека).
-
Убедитесь в правильности кадастрового номера и адреса объекта.
После этого регистрация считается завершенной. Вы — полноправный собственник.
Особые случаи и частые вопросы (FAQ)
Вопрос: Нужно ли присутствовать обоим сторонам при подаче и получении документов?
Ответ: При подаче документов через МФЦ присутствие и продавца, и покупателя обязательно для подписания заявлений. При получении готовой выписки может прийти любой из сторон или их представитель по доверенности.
Вопрос: Какие самые частые причины приостановки и отказа в регистрации?
Ответ:
-
Приостановка (регистратор дает время на устранение недостатков):
-
Неполный пакет документов.
-
Противоречия в документах.
-
Отсутствие нотариального согласия супруга или органов опеки.
-
-
Отказ (сделка не может быть зарегистрирована):
-
На квартиру наложен арест или запрет на регистрационные действия.
-
Одна из сторон сделки признана недееспособной.
-
Обнаружены признаки мошенничества.
-
Вопрос: Как зарегистрировать ипотеку?
Ответ: Обычно этим занимается банк-кредитор. После регистрации вашего права собственности банк подает документы на регистрацию ипотеки (залога). В выписке из ЕГРН появится запись об обременении в пользу банка, которая будет снята после полного погашения кредита.
Вопрос: Можно ли зарегистрировать сделку, если один из участников находится в другом городе?
Ответ: Да, и это одно из ключевых преимуществ электронной регистрации. Участник может находиться в любой точке мира, имея доступ к интернету и электронной подписи. Также можно оформить нотариальную доверенность на представителя.
Коротко о главном
-
Регистрация в Росреестре — ключевой этап сделки, который делает покупателя законным собственником.
-
Подготовьте документы заранее: паспорта, договор, свежую выписку из ЕГРН, квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб.) и, при необходимости, согласие супруга/опеки.
-
Подать документы можно через МФЦ (7-9 дней), онлайн (1-5 дня) или через нотариуса.
-
Электронная регистрация — самый быстрый и современный способ, не требующий личного визита.
-
Подтверждением права собственности является выписка из ЕГРН, а не бумажное свидетельство.
Грамотный подход к регистрации сделки избавит вас от лишнего стресса и юридических рисков. Начинайте подготовку документов заранее, тщательно проверяйте каждый лист и выбирайте наиболее удобный для вас способ подачи заявления.