Многие горожане мечтают о своем собственном доме на отдельном земельном участке вдали от шума и суеты современного города. Кто-то желает жить в современном комфортном жилище, а кто-то готов довольствоваться и загородным летним домиком.
Если вы читаете эти строки, то вопрос приобретения своей земли конкретно для вас уже перешел от мечты к ее воплощению. Если вы готовы к поиску, покупке и освоению земельного участка морально и финансово, то советы и порядок действий, изложенные ниже, наверняка вам пригодятся.
Проверяем документы и доступную информацию
Если нашли объявление с продажей интересного вам участка земли, то в первую очередь изучите по нему общую информацию. Начните с проверки документов. Собственник должен показать вам как минимум следующее:
- свой паспорт;
- документы, устанавливающие право собственности на землю и строения (если на участке есть постройки);
- кадастровый паспорт земельного участка;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт дарения, свидетельство о приватизации и т. д.).
Изучаем публичную кадастровую карту
Не торопитесь выезжать на место облюбованного вами участка. Это может быть зря потраченным временем. Для начала можно почерпнуть основную информацию с открытых источников.
Зная кадастровый номер, на основе публичной кадастровой карты вы можете узнать необходимую общую информацию по участку:
- Точное местонахождение и форму участка. Также здесь будет указана привязка к месту и его координаты.
- Точную площадь. Это будет важно для выявления возможных расхождений с указанной площадью земли в объявлении о продаже. Не секрет, что многие владельцы этот показатель округляют в большую сторону.
- Кадастровую стоимость. Исходя их этого, вы также сможете прикинуть свой будущий имущественный налог с земли.
- Вид использования земли участка. К примеру, это может быть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ).
- Вид назначения земель. Лучше, если будет формулировка «земли населенных пунктов». Построиться на землях лесного фонда или сельскохозяйственного назначения будет очень проблематичным.
Всю перечисленную информацию, повторяем, можно узнать из открытых источников. Для этого достаточно ввести кадастровый номер участка в строке поиска сайта «Публичной кадастровой карты» и нажать кнопку отображения карты.
Важно! Полученную карту необходимо внимательно просмотреть и детально изучить. Обращайте внимание на соседние участки. Задайтесь вопросом, что на них расположено. Какого назначения стоящие рядом строения или объекты? Лучше, когда жилые, а не промышленные. Какой вид пользования землей на рядом расположенных участках? К примеру, лучше, если ИЖС, а не «земли сельскохозяйственного назначения».
Изучаем генеральный план
Генплан – это карта отдельного муниципального образования (населенного пункта, поселка и т. д.). Здесь указываются все объекты недвижимости – настоящие и будущие.
Изучить и прочесть генплан может показаться нелегким делом, но это того стоит, ведь вы выбираете землю под себя и на долгое время.
Генеральный план населенного пункта, района или округа можно найти на сайте местной администрации. Обычно его размещают в разделе «Документы». Кроме того, в этом разделе сайта можно ознакомиться со следующими документами:
- картой планируемого строительства и прокладки автодорог, в том числе трасс федерального значения;
- картой планируемого строительства местных объектов муниципального и промышленного назначения (школ, больниц, предприятий и т. д.);
- картой охраняемых природных территорий (заповедников, заказников и т. д.). Соседство таких территорий с вашим участком нежелательно и может принести дополнительные проблемы.
Пример из жизни: допустим, рядом с вашим участком согласно карте генплана в скором будущем пройдет федеральная трасса. Это может удешевить землю в будущем примерно на 70 000 – 80 000 рублей за сотку. Вкладывать денежные средства по заявляемой сейчас цене за землю будет нецелесообразно.
Важно будет отследить отсутствие споров о границах участка. Нередко в результатах небрежно проведенного межевания происходит их наложение по карте друг на друга, иногда даже почти полностью. Также более частый случай – это пересечения границ соседних участков. По возможности этих каверзных моментов надо избегать.
Обратите внимание: судебная практика по разбору споров и тяжб между соседями имеет затяжной характер. В таких вопросах потребуются дополнительные натурные обследования и экспертизы землеустройства, что влечет за собой непредвиденные денежные траты.
Изучаем карту границ территорий охраны объектов культурного наследия государства
Из этой карты, входящей в состав генплана, можно узнать, находятся ли интересующие вас земли в охраняемой зоне памятников историко-культурного значения. Как вы понимаете, этот факт доставит лишь непредвиденные трудности.е
Если ваш участок попал в такую охранную зону, то на вас как на собственника ложатся дополнительные обязательства перед государством по охране исторического наследия и связанные с этим финансовые вложения.
- Перед началом строительных и земляных работ вы будете обязаны обратиться в местное управление культуры за разрешением на проведение земляных работ на участке.
- Если с исторической ценностью вашего участка вам «повезет» еще больше, то ваша земля может привлечь к себе внимание археологов. А смотреть на проведение исторических раскопок на своем честно купленном участке не доставит вам удовольствия.
Определяем для себя цель приобретения участка
Решите, для чего вам нужна земля. Если хотите построить дом, то какой именно: для постоянного проживания или дачу. Надо понимать, что постоянно действующий дом лучше строить не дальше 5 – 7 км от ближайшего населенного пункта или деревни. Иначе походы в магазин за продуктами и вещами первой необходимости будут затруднительными.
Загородная дача может находиться от населенного пункта на расстоянии до 30 км. Лучше, если время в дороге до нее не будет превышать одного часа. В случае постройки дачи целесообразно подобрать местечко с живописным видом природы вокруг. Хорошим моментом будет близость озера или реки. Тогда поездки на дачу будут у вас сочетаться с пляжным отдыхом летом.
Уточните вид назначения земли в документах на участок. Здесь важно учесть, что строиться вам можно будет, если в документах на землю будет указаны такие виды назначения, как индивидуально-жилищной строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ) или садоводство.
Обратите внимание: изменить вид пользования земли очень трудно. В соответствии с «Правилами землепользования и застройки» не со всеми типами земель это проходит. Например, возводить строения на землях Лесного фонда категорически запрещено – в таком случае по решению суда вас заставят снести постройку.
Изучаем окрестности, оцениваем подъездные пути и дороги
Вы изучили все возможные карты местности, перепроверили все сомнительные варианты? Можете ехать на место и осмотреть все визуально. Разумно начать осмотр с подъездных путей и дорог.
Асфальтовая дорога
Это наиболее предпочтительный вариант. Тогда в дальнейшем не будет проблем с поездками в любое время года и в любую погоду. Но обратите внимание на качество покрытия. Старая дорога, закатанная в асфальт, но с ямами и лужами, ненамного выигрывает в сравнении с грунтовкой.
Грунтовая дорога
Наверное, это худший из всех вариантов подъезда. В дождь такую дорогу размывает. Большегрузная техника выбивает глубокую колею. Хотя бывают неплохие примеры дорог, если подсыпка выполнена из песка, а сама дорога проходит на достаточно высокой отметке по отношению к окружающему грунту.
Дорога с бетонным покрытием («бетонка»)
На первый взгляд он надежна за счет твердого покрытия. Но разогнаться свыше скорости в 40 км/ч, скорее всего, не удастся по причине перестука колес по стыкам бетонных дорожных плит и риска быстро износить подвеску автомобиля.
Отсыпная дорога
Этот вариант лучше грунтовки, но хуже всех остальных. Отсыпная дорога представляет собой полотно, отсыпанное каменной или асфальтовой крошкой, выполненное на песчаной основе. Если такой подъезд сделан достаточно качественно, он может прослужить долго и оставаться в надлежащем виде без рытвин и глубоких ям.
Определить качество отсыпной дороги лучше после недавнего дождя. Если есть лужи, то это говорит, скорее всего, о небрежно уложенной песчаной подушке или ее отсутствии. В этом случае подушка была устроена прямо на местном грунте. Если уровень дорожного полотна находится выше уровня окружающего грунта, а лужи почти не попадаются, то дорога сделана на совесть и прослужит долго.
Очень важно! Подъездная дорога должна обеспечить проезд грузовых машин по ширине дорожного полотна и его твердости. Вам предстоит строительство на участке и вопрос подвоза стройматериалов будет очень актуален.
Оцениваем водные преграды
Если путь подъезда к участку лежит через местную реку, необходимо будет оценить мост через нее. Как он выполнен? Если мост капитальный, бетонной конструкции, то это хорошо и надежно. Если же он разводной и понтонный, то будьте готовы во время паводка к длительному объездному пути через ближайший мост постоянного функционирования.
Поинтересуйтесь у местных старожилов, как высоко поднимается вода в реке во время весенних разливов. Желательно будет узнать подобную информацию за последние 10 – 15 лет. Нередко паводковые воды могут заливать как обширные участки земли, так и подъездные второстепенные дороги.
Уборка снега
Это важный момент, касающийся состояния дороги в холодное время года. Постарайтесь подробнее узнать, как обстоит вопрос по уборке снега зимой. Как эта проблема решается органами местного самоуправления и решается ли вообще. В сложных ситуациях зачастую вопрос уборки снега ложится на плечи самих собственников земли, которые вынуждены бывают в складчину искать и нанимать снегоуборочную технику. Такой вариант возможен при отдаленности и малом количестве жилых домов в деревне или поселке.
Производим всесторонний осмотр на месте
И вот вы на участке. Это кульминационный момент подсознательного принятия решения. В любом случае помните, что мелочей в этом процессе не бывает – пропущенная деталь может обернуться в будущем большой головной болью. Недостаток земельного участка, который вы не заметили, может существенно снизить цену земли в дальнейшем при продаже, а вы будете «кусать локти» за переплаченные деньги.
Общепринятые доводы в пользу приобретения конкретного участка или отказа от его покупки можно объединить в таблицу. Эти же аргументы «за» или «против» в дальнейшем, соответственно, увеличат или уменьшат стоимость земли, уже купленной вами.
|
Факторы, удорожающие землю |
Факторы, удешевляющие землю |
|
· Наличие водоема рядом. Если рядом есть речка, озеро или пруд, этот факт обычно повышает привлекательность земли. Однако надо учесть возможный риск подтопления участка во время паводка. · Близость леса, рощи. Это придает живописность месту, чистоту воздуху и понравится любителям сбора грибов и ягод. · Участок на возвышенности. Придает живописность месту, открывает обзор вдаль, уменьшает риск попадания зеленых насаждений под весенние заморозки. · Красивый пейзаж или гармоничный природный рельеф вокруг места в виде гор, холмистости и т. д. |
· Линии электропередач (ЛЭП) рядом. Ухудшают пейзаж местности. Помимо того, электромагнитное излучение точно не прибавит здоровья. · Многоэтажные жилые постройки поблизости. Мало приятного копаться на своем огороде и знать, что за тобой могут наблюдать жители окрестных домов с высоты своих этажей. · Рядом расположенное кладбище, дома под снос или заброшенные строения. · Промышленные, сельскохозяйственные или животноводческие объекты (заводы, фермы, комплексы и т.д.). · Гаражи и гаражные общества. |
Изучите на участке рельеф и ландшафт места. Большие перепады высот земли, существенный визуальный угол склона в дальнейшем затруднят процесс постройки дома. Избегайте низкой и заболоченной местности.
Оцените геометрию участка. В идеале она должна быть ровной, в форме прямоугольника или квадрата, без изгибов и поворотов. Если участок прямоугольный, то он не должен быть сильно вытянутым по длине.
Вообще желательно проводить оценку и осмотр земли в теплое время года, и этому есть ряд причин:
- под покровом снега нередко могут скрываться не очень приятные нюансы участка (перепады рельефа, ямы, канавы, мусор и т.д.);
- летом можно визуально оценить плодородие земли по растительности и урожайности культурных растений;
- сухость или чрезмерную сырость грунта участка также удобнее понять в теплое время.
Изучаем коммуникации
Минимально для освоения нового участка и строительства вам будут необходимы электроэнергия и вода. Лучше, если они уже будут проведены на место. Если нет – будьте готовы к дополнительным финансовым и трудовым затратам.
Для возведения относительно небольшого дома площадью менее 150 кв. м. имеющихся ресурсов электроэнергии и воды вам будет достаточно для обустройства отопления и водоснабжения. При строительстве дома большей площади необходимо будет подводить природный газ.
Оцениваем чистоту воздуха
Если вы – горожанин, уставший от загазованности современного мегаполиса, то не поленитесь оценить чистоту окружающего воздуха в интересующем вас месте.
Здесь вам в помощь будут осмотр на месте, опросы соседей, Интернет и генплан.
Посмотрите, нет ли животноводческих ферм и комплексов в радиусе хотя бы пяти километров вокруг. Кроме того, здесь должны вас насторожить остатки и развалины старых и закрытых сооружений сферы животноводства. Ведь не секрет, что подобные объекты имеют свойство в будущем «оживать» при помощи нового собственника или государственной программы по поддержке сельского хозяйства. На экономике страны эти моменты сказываются положительно, но вас они едва ли будут радовать по причине устойчивого неприятного запаха.
Второй негативный момент, ухудшающий атмосферу вокруг и экологию местности, – это возможное наличие свалок, полигонов для бытовых отходов, мусороперерабатывающих, мусоросжигательных заводов и комплексов. Если таких объектов здесь нет, не поленитесь узнать, не планируется ли строительство подобных сооружений в будущем. Это можно сделать, зайдя на сервис проекта «Чистая страна» в сети Интернет.
Наконец, по возможности избегайте близости заводов и предприятий химической промышленности. Узнать, планируется ли строительство таких объектов, можно при помощи генерального плана. Также посетите группы социальных сетей (например – «Вконтакте») или просто наберите в поисковой строке «город (название) против…» Часто на открываемых страницах можно встретить обсуждения и споры местных жителей по вопросу строительства нежелательных производств.
Полезным будет изучить объявления с предложениями продажи других участков в этом же населенном пункте или местности. Несколько повторяющихся объявлений с низкой ценой за землю должны вас насторожить. Зачастую, зная наперед о грядущем строительстве «грязных» промышленных объектов, более активные местные жители стремятся срочно продать свои участки и переехать в другое место.
Оцениваем тишину вокруг
Вопрос тишины не менее актуален, чем чистота воздуха. Проявите элементарную внимательность и определите, насколько далеко от исследуемого места расположена оживленная автомобильная трасса, железная дорога или станция, аэропорт, какой-либо завод, торговый центр. Если только это не входит в разрез с вашими целями по оптимальной транспортной доступности участка (если планируете ездить по железной дороге).
Также не прибавит тишины в округе наличие близкой воинской части, санатория или базы отдыха.
Если хотите избегать назойливого шума, обращайте также внимание на такие детали в окружающей природе:
- следы активного пребывания людей на природе (мусор после пикников, кострища и т. д.);
- футбольные поля или лыжные трассы;
- пляжи с развлечениями и громкой музыкой летом;
- склоны естественных возвышенностей со спусками наподобие горнолыжных.
«Раскусить», насколько изучаемое вами место тихое, бывает с ходу непросто. К примеру, не лишним будет походить и расспросить местных жителей о бойких местах тусовок местной молодежи, чтобы по возможности избегнуть близости к ним.
Не забывайте, что вы ищите тихое пристанище в этом вечно неспокойном мире, где хотите слышать только естественные звуки окружающей природы.
Подводим краткий итог
Если кратко, то чтобы найти для себя место комфортного проживания на земле надо запастись упорством и трезвым расчетом. В этом смысле вы должны уподобиться военачальнику, планирующему захват и удержание чужой территории. Придерживаетесь четкого плана.
- Чтобы не делать напрасную поездку на место, ознакомьтесь со всеми доступными документами и картами интересующей вас территории. Здесь подойдет карта в Интернете, вид со спутника, генеральный план, план перспективного развития округа или района, кадастровая карта и др. Смотрите, оценивайте и всесторонне изучайте.
- Помните, что дороги – это «артерии питания» вашего участка. На месте в первую очередь исследуйте подъездные и транспортные пути, дороги, развилки. Их состояние, окружение, возможные пути объезда в случае ремонта. Немаловажный момент – качество обслуживание дорог.
- Осматривайте окружающие участки, объекты и строения. Их назначение и состояние. Близости ЛЭП, гаражей, ферм, заброшенных зданий – избегайте!
- Запомните, что живописный вид на местные красоты природы с участка – это дополнительный довод в пользу его приобретения. Даже если придется переплатить. Такую землю не захочется продавать со временем. А если и возникнет необходимость в продаже, то цена за участок уже точно не будет низкой.
- Ищите возможные проблемы района! Расспрашивайте местных жителей, администрацию, зайдите на полезные сервисы Интернета (сайт «Добродел», группы в социальных сетях и т. д.). Получение точной информации о «больных местах» региона поможет вам избежать невыгодной для вас сделки или заранее подготовиться к решению проблем, которые возникнут уже в ходе пользования участком.
Поиск своей земли, на которой захочется построить дом и прожить оставшуюся часть своей жизни, а потом передать ее потомкам – это процесс своего рода творческий. В таком деле не лишним будет прислушаться к своим чувствам. Есть места, где нам хорошо и спокойно, без видимых причин для этого. А бывает, что приехав куда-то, хочется немедленно покинуть это место. Прислушивайтесь к себе, а также не забывайте трезво и внимательно смотреть по сторонам – и вы найдете то, что искали.
Самовольная постройка: что это и как признать право собственности
