Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

Современному человеку важно быть экономически грамотным, чтобы знаниями защищать свои интересы, прежде всего, имущественные. При распоряжении собственностью, в качестве которой выступает недвижимость, нужно понимать, какая оценка с какой целью используется. Кадастровая и рыночная стоимостные оценки квартиры имеют сходные характеристики, но и принципиальные различия.

Определение рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры, по сути, представляет собой оценку недвижимости в процессе договоренности продавца и покупателя. Следовательно, это индивидуальная стоимость, зависящая от имиджевых факторов.

Характеристики дома

  • местоположение объекта (город или сельская местность, центр или окраины, офисный, промышленный или спальный район, престижность окружения и т.п.);
  • доступная среда (транспортная, торговая, образовательная, банковская, цифровая, досуговая и т.п.);
  • срок эксплуатации объекта (новостройки или вторичное жилье, учитывается в зависимости от материала постройки дома и срока полезного использования: кирпичных объектов – до 100 лет, панельных объектов – до 60 лет) и т.д.

Характеристик квартиры

  • уровень качества отделки объекта (с учетом свежести ремонта и характеристик отделочных материалов по экологическим, эстетическим и иным факторам);
  • этажность;
  • панорама вида из квартиры;
  • соседство (шумные или спокойные соседи);
  • репутация управляющей компании (уровень платежей) и т.д.

Занижение стоимости в договоре.jpg

Предварительную рыночную стоимость предлагает сторона продавца или его представитель (риелтор). К определению рыночной стоимости эксклюзивного объекта, не имеющего аналогов, или в залоговых целях, может привлекаться специалист по профессиональной оценке недвижимости.

В зависимости от ситуации на рынке и в экономике, в целом, рыночная стоимость, предварительно назначенная продавцом, при готовности купить квартиру может претерпеть значительные изменения из-за необходимости учитывать мнение покупателя и договариваться с ним.



Определение кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость представляет собой результат профессиональной, государственной оценки объекта. Выполняется оценка кадастровыми специалистами (инженерами) на основе рыночной информации и экономических характеристик использования недвижимости. В отличие от индивидуальной по каждому объекту недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость – это массовая оценка. Проводится по принципу оценочного зонирования (например, чем дальше от центра города, тем стоимость объектов дешевле).

Кадастровая стоимость квартиры.jpg

Процесс кадастровой оценки не требует осмотра объекта, определение стоимости проводится по картам. Таким образом, главным фактором влияния на кадастровую стоимость выступает местоположение. Две равные по площади, этажности и иным сопоставимым характеристикам квартиры могут быть одинаковой кадастровой стоимости, но различаться по рыночной оценке, к примеру, из-за разного уровня отделки или ремонта.

Сфера применения кадастровой стоимости, преимущественно, налоговая. Результаты кадастровой оценки применяются для расчета налоговой базы налога на имущество физических лиц, учитываются при контроле цены, указанной в целях предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц. Находит применение кадастровая стоимость и для иных, предусмотренных законом, целей - оценка объектов, как залог или задаток, имущественных отношений наследования или дарения.

До сведения налогоплательщиков кадастровая оценка доводится в личном кабинете налогоплательщика или посредством налоговых уведомлений, в которых представляется, например, расчет налога на имущество физических лиц. Имеется возможность самостоятельной проверки кадастровой стоимости объекта на сайте Росреестра по кадастровому номеру, зарегистрированному в едином государственном реестре недвижимости (ЕНРН). Эта проверка необходима в том случае, если есть основания не согласиться с кадастровой стоимостью и оспорить ее. Оспорить кадастровую оценку, в случае подозрения на некорректность расчета, можно в судебном порядке. Но, как показывает практика, иски о перерасчете кадастровой стоимости не удовлетворяются.

Кадастровая оценка постоянно подвергается корректировке, следовательно, ее перерасчет раз в 3-5 лет приводит к изменению налоговой базы по налогу на имущество и другим основаниям в имущественных отношениях.

Для каких целей применяется кадастровая оценка квартиры

На основе кадастровой стоимости недвижимости рассчитываются, прежде всего, налоговые платежи.

Налог на имущество физических лиц уплачивается в отношении собственности граждан, регистрируемой в реестре недвижимости (квартира или доля в ней, дом, в т.ч., дачный, хозяйственная постройка, единый недвижимый комплекс), стоимость которых определяется как кадастровая на начало налогового периода (календарного года). Сумма налога составляет результат умножения кадастровой стоимости на налоговую ставку. В соответствии с федеральным законом ставка налога на имущество по квартирам составляет 0,3 %.

ВАЖНО!

Необходимо учесть, что это местный налог и муниципальные власти имеют компетенцию изменять ставку от 0 до 0,3 %. Гражданин получает налоговое уведомление о расчете налога по указанным параметрам уже в готовом виде. Это означает, что человеку не надо самому искать кадастровую стоимость и выбирать, какую ставку применить. При желании он может только проверить достоверность указанной кадастровой оценки по сайту Росреестра.

Налог на доходы физических лиц предусматривает имущественный вычет при продаже квартиры. С суммы дохода, полученного при продаже имущества, необходимо уплатить налог и отчитаться перед налоговыми органами.

ВАЖНО!

У государства может возникнуть претензия по поводу соотношения цены продажи и кадастровой стоимостной оценки продаваемой квартиры. Когда цена продажи ниже 70 % от кадастрового расчета, то налоговый орган считает такую ситуацию подозрительной и будет начато разбирательство.

Таким образом, кадастровая и рыночная оценки квартиры отражают разнообразные стороны распоряжения имуществом.


Как выбрать квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Как увеличить доход с аренды квартиры?

Квартира в новостройке: с отделкой или без?