Прошли времена, когда на Руси можно выбрать где-нибудь в тайге подходящий земельный участок, расчистить его и построить дом для себя и родственников, основав хутор или даже целую деревню. Теперь любое строительство подлежит обязательному согласованию с администрацией населённого пункта. Однако делается это далеко не всегда. В таких случаях на земле появляется самострой – самовольная постройка, которая либо возведена с нарушением градостроительных норм, либо используется не по назначению. По разным оценкам, в России сейчас насчитывается до 50 тысяч самовольных построек. И это далеко не всегда – бани, сараи или дачи. Такая постройка может быть и добротным многоэтажным домом. Теоретически она считается незаконной и подлежит сносу. Но сегодня есть и реальная возможность самострой узаконить. Только следует делать это грамотно и с учётом имеющихся ограничений.
Что такое самострой, и его основные признаки
В эту категорию входят постройки, возведённые на земельном участке с нарушением его целевого использования или не имеющие соответствующее разрешение на строительство. Здания, сооружённые с нарушением строительных норм, тоже признаются самовольными.
Самостроем обычно считается объект, если постройка соответствуют хотя бы одному из следующих признаков:
- строительство происходило на земельном участке, на который не было оформлено право собственности;
- здание построено на территории, на которой строительство запрещено, - например, на землях сельскохозяйственного назначения или в природоохранной зоне;
- строительство производилось без согласования с соответствующими административными органами и без акта приёмки;
- были нарушены градостроительные нормы.
Каждый из этих признаков может послужить основанием для запрета в распоряжении такой недвижимостью, а в худшем случае – для сноса постройки. Поэтому нужно приложить все силы, чтобы легализовать самострой в самые короткие сроки.
В каких случаях самовольную постройку могут снести
До принятия Федерального закона №339-Ф3 такие сооружения чаще всего сносили безо всякого разбирательства. Теперь в конфликтных ситуациях решение остаётся за судебными органами. У собственника всё-таки появляется шанс свою постройку сделать законной. Однако даже в том случае, когда суд встаёт на сторону застройщика, здание нужно будет привести в соответствие градостроительным нормам. Иногда для этого приходится изменять планировку или даже уменьшать этажность дома.
Правда, самострой могут всё равно снести и по решению местных властей, если участок до начала строительства не был оформлен в собственность или на этом участке земли нельзя строить здания подобного типа.
Сроки сноса или реконструкции
Обычно они указываются в решении суда или административном предписании. Максимальный срок ликвидации нелегальной постройки – один год. За это время хозяин вправе сам разобрать строение. Но если этого не произошло, снос производится принудительным путём. Как правило, это делают муниципальные организации. Но счёт за работы по демонтажу здания выставляется самовольному застройщику.
Иногда приходится ещё и платить штраф. В 2022 году он выглядел так:
- физические лица, виновные в самострое, уплачивали до 5 000 рублей;
- должностные лица и ИП наказывались штрафом до 50 000 рублей;
- больше всех страдали в этом плане лица юридические, т е организации, – им приходилось расставаться даже с одним миллионом.
При этом уплата штрафа не заменяла саму процедуру сноса. Процесс ликвидации или реконструкции здания происходил в любом случае.
Когда самострой не сносят
Если речь идёт об уже оформленном в собственность жилом помещении, самострой не будут ликвидировать в следующих случаях:
- когда на данной земле строительство не запрещается;
- постройки соответствуют градостроительным нормам;
- право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
Собственник строения должен обязательно иметь полностью оформленные документы на участок, на котором находится здание. Иногда это оформление ведут параллельно строительству. Такой подход к сносу может как раз и привести.
Сегодня жилое строение, которое находится даже в качестве самостроя на частной территории, никто не снесёт. На крайние меры муниципалитет может пойти, только если строение может угрожать жизни и здоровью людей. Встречаются и другие спорные ситуации. Бывает, например, что человек или организация приобретает участок в районе индивидуального жилого строительства. Известно, что многоэтажных домов в 5-6 этажей там строить нельзя, поскольку это создаст дискомфорт для соседей. Но встречаются ещё случаи, особенно в курортных зонах, кода рядом с частными коттеджами возводят многоэтажные гостиницы или пансионаты. Многие муниципальные администрации настаивают на сносе таких зданий или хотя бы сокращении этажности.
Раньше самостроем с соответствующим сносом могли признать здание, если вдруг земля, на которой оно находится, передавалась под какой-нибудь заповедник. Теперь такие ситуации исключены. Если на момент строительства дома не действовали какие-то ограничения, через несколько лет они могут действовать только на новые постройки, а не на те, которые были возведены раньше.
Как легализовать самовольную постройку
Процесс регламентируется законом № 339 Ф3. Если чётко следовать его требованиям, узаконить самострой вполне возможно. Конечно, для этого потребуются определённые затраты и время, но, по крайней мере, от сноса здания можно уберечься.
Кто имеет право на легализацию
Первоначально следует подготовиться к этому процессу. Чтобы он прошёл успешно, нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:
- чтобы реально претендовать на узаконивание недвижимости, нужно быть собственником или арендатором земли, на которой эта недвижимость находится;
- постройка должна соответствовать целевому назначению участка;
- она не должна нарушать принципы проектирования территории, на которой расположен участок.
При этом оформление собственности должно быть исключительно добровольным и не ущемляющим интересы родственников или совладельцев компании.
Три возможных варианта узаконивания
Они вполне доступны при наличии основных документов:
- можно постараться просто оформить разрешение на строительство;
- узаконить самовольную постройку вправе градостроительно-земельная комиссия;
- право собственности можно оформить и в судебном порядке.
В некоторых случаях самострой имеет право оформить не только владелец данного участка. Возможно это сделать и на муниципальной земле, но только в случае, когда здание полностью соответствует государственным строительным нормам. Правда, в этих нормах есть одно слабое место, – какое-то незначительное несоответствие можно обнаружить практически всегда. Но владелец участка может заявить о том, что не имел о них никакого понятия, потому что строительством занимался подрядчик. Иногда суд принимает это во внимание.
Необходимые документы
Для получения официального разрешения на строительство нужно предоставить следующие бумаги:
- план земельного участка с учётом коммуникаций;
- акт обследования участка, который провела проектная организация;
- непосредственно проект:
- итоги экспертизы имеющейся проектной документации.
В случае, когда постройка примыкает к фасаду другого здания, нужно ещё заключение архитектурной организации. Нередко целые кварталы имеют единый стиль застройки, который нарушать нельзя.
Решение по легализации самостроя принимает Строительный надзор. Если все документы оформлены грамотно и в полном объёме, можно рассчитывать на положительное решение вопроса.
Упрощённая процедура
Если самовольное строительство было проведено на садовом участке, можно воспользоваться так называемой дачной амнистией. Она значительно упрощает процедуру оформления.
В случае, когда на территории садоводческого товарищества без оформления было возведено нежилое помещение, следует произвести следующие действия:
- подготовить технический план объекта через кадастровую службу, - процедура платная;
- ещё нужно оплатить пошлину за регистрацию новой собственности;
- через МФЦ подать заявление о регистрации собственности.
Как правило, вопрос решается в течение двух-трёх недель Иногда Росреестр отказывает в регистрации. Тут вопрос может решить только суд.
Что касается обращения в градостроительную комиссию, тут есть один существенный нюанс. Просто будет узаконить деревянный домик на всё том же дачном участке. А вот массивные кирпичные и бетонные дома легализовать сложнее.
О судебном способе узаконивания следует поговорить отдельно. Он имеет свои особенности.
Как узаконить самострой через суд
В любом случае с обращения в судебные органы начинать не стоит Лучше сначала попытаться решить проблему административным путём. Если не получилось, тогда нужно прибегать к помощи суда.
Иск должен отвечать следующим требованиям:
- в нём должно быть указано, на каких основаниях предполагаемый собственник начал строительство, - являлся ли он владельцем данного участка или арендовал его на длительный срок;
- исковое заявление должно содержать данные о человеке, который вёл строительство и временные рамки этого процесса;
- если работы производил подрядчик, предъявляется копия договора;
- в случае проведения строительства своими силами, рекомендуется приложить к заявлению квитанции и чеки о покупке строительных материалов;
- если до этого административными органами было отказано в легализации объекта, следует указать, какими именно, и по какой причине.
Единой судебной пошлины по узакониванию самостроя нет, поскольку объекты бывают разными и по величине, и по стоимости. Пошлина напрямую зависит от цены объекта. В подобных случаях нужно постараться заказать независимую оценочную комиссию, чтобы не нарваться на лишние расходы.
Своё значение имеет и место подачи искового заявления:
- обычно выбирается регион, в котором находится объект недвижимости;
- если спорное имущество стоит менее 50 тысяч рублей, иск рассматривает мировой судья;
- если оценка недвижимости выше, решение выносит районный суд.
При положительном решении вопроса собственник недвижимости вправе обратиться в Росреестр с повторным заявлением о регистрации. Судебное решение при этом обязательно прилагается.
ВАЖНО! При обращении в суд следует помнить, что узаконивание самовольной постройки не освобождает заявителя от уплаты штрафа. Не нужно забывать и о судебной пошлине.
Рекомендуется в сложных ситуациях прибегать к помощи адвоката. Часто в судебных процессах подобного рода проигрывают те, кто не собрал необходимое количество документов, - опытный юрист такой ошибки не допустит. Сейчас есть достаточно авторитетные компании, специалисты которой готовы организовать сопровождение процедуры узаконивания недвижимости от подачи заявления в административные органы и до окончания судебного заседания.
Заключение
Если ещё несколько лет назад с самостроем административные чиновники боролись методом повального сноса. Теперь у них полномочий на это меньше. Но это не значит, что самовольные постройки теперь можно возводить, где и когда угодно. Можно избежать многих неприятностей и расходов, если с самого начала всё делать по закону: оформить в собственность землю, согласовать проект строительства, просчитать градостроительные нормы. В конечном счёте, это сэкономит немало времени, да и нервов тоже.
И ещё одно немаловажное обстоятельство. Самовольные постройки были, есть и наверняка ещё долго будут возводиться даже в развитых странах. Не каждый, например, знает о том, что небольшую пристройку – и ту теперь нужно согласовывать. А некоторые просто не хотят тратить на это время. Между тем, из-за такой небольшой пристройки целый дом иногда нельзя продать, купить или завещать. Часть этого дома фактически никак не оформлена. И в этих случаях происходит уже нарушение абсолютно законного права собственности. Лучше уж легализовать свой самострой и в полной мере распоряжаться имуществом.
СНТ: что это такое и каковы его особенности?
Из чего лучше строить дом для постоянного проживания
Покупка частного дома - на что нужно обратить внимание
Как построить дом: основные моменты от начала до конца строительства
