Чтобы представить себе их размах, достаточно оценить такую цифру: только в Москве граждане инвестировали в строительство долевым способом порядка...триллиона рублей.
В главном городе нашей страны пытаются разрешить свою квартирную ситуацию более 100000 граждан.
В то же время по всей стране прокатился вал скандалов, связанных с тем, что дольщики, которые вложили свои кровные деньги в долевое строительство, остались ни с чем.
Застройщики... немалая часть из них бросала строительство на начальной стадии и скрывалась с деньгами. Нередко получалось так, что ни денег, ни застройщиков, ни жилья дольщики больше не видели.
Московские эксперты по недвижимости и дольщики провели встречу с руководителем Комитета столицы по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и контролю в строительстве долевым способом Константином Тимофеевым.
На встрече были заданы злободневные вопросы и получены ответы. Редакции ресурса НовостройРФ в рамках раздела Новости недвижимости хотелось бы предложить обзор основных тем состоявшейся встречи.
Вопрос 1. Тема обманутых дольщиков не сходит со страниц прессы, экранов телевизоров долгие годы. Число пострадавших граждан точно никто не знает, официальные цифры, скорее всего, занижены, но речь явно идёт о пятизначном числе.
Ответ. Да, проблема присутствует. Участвовать в долевом строительстве или нет, решать только потенциальным участникам, то есть гражданам. Приведем конкретный пример. В Москве за последние 6 лет получили квартиры при помощи данных схем порядка 125000 человек. Обманутых граждан из них приблизительно 12000, то есть каждый десятый.
В то же время в московском реестре пострадавших насчитывается 4621 гражданин, а 800 дольщиков получили отказ во внесении в реестр. Причины такого решения различны. Но в основном это те граждане, которые не были признаны пострадавшими в ходе долевого строительства с учетом критериев российского строительного министерства.
Кое-кто на учёт просто не ставится сам. Некоторые не могут найти соответствующих документов, которые подтверждали бы внесённые за строящуюся недвижимость деньги, некоторые не находят особого смысла в том, чтобы вообще "трубить" о себе, поскольку реестр, по их мнению, носит лишь условный, несерьёзный характер.
Вопрос 2. Однако, каждый пострадавший дольщик реально оказался в очень трагичной ситуации.
Например, одна гражданка инвестировала денежные средства в строительство злополучного корпуса под номером 25...в ЖК "Царицыно 2" ещё 6 лет назад. Она инвалид, ей 70 лет, из них последние пять лет ожидает квартиру и, возможно, не дождется.
Другая история: одиночка мама, живет на съемной квартире, нужно платить кредит по ипотеке, прописки нет, ребенка в детский садик по этой причине не устраивают. В то же время нужно платить еще и проценты по кредиту. Как могут помочь столичные власти в таких ситуациях?
Ответ: Московский градоначальник Сергей Собянин заявляет, что, несмотря ни на что, дольщиков в обиду никто не даст. Новостройки Москвы не должны быть источником негативных эмоций для москвичей и граждан, намеревающихся купить жилье в столице. В таких ситуациях московские власти видят два выхода: привлечь к проблемному объекту, будь то ЖК "Царицыно 1" или подобный ему комплекс мощную инвестиционную структуру, которая будет в состоянии осуществить завершение строительства, либо направить на решение злополучной ситуации деньги из московского бюджета.
В то же время найти серьезную инвестиционную структуру для жилого комплекса Царицыно очень сложно. Объем площадей на строительной стадии в этом комплексе составляет более 781000 квадратных метров.
Несколько тысяч граждан считаются пострадавшими. Соответственно, московские власти при решении данного вопроса стараются использовать оба вышеназванных алгоритма. Например для завершения строительных работ по школе, дошкольному объекту, инженерным сетям было выделено более трех миллиардов рублей. Это то, что касается первой очереди.
В настоящий момент прорабатывается проблема финансирования по второй очереди. Новый застройщик появится не раньше начала или середины весны, поскольку Игорь Пинкевич, который является собственником проекта жилого комплекса "Царицыно", с лета 2017 года находится под арестом, его подозревают в мошеннических действиях.
Однако никаких документов, в частности доверенности на продолжение строительных работ он никому не выдаёт. В марте 2018 года на новом заседании суда Пинкевича, возможно, отстранят от должности генерального директора. В этом случае закон будет более благосклонен к пострадавшим дольщикам, а сам проект плавно перейдет в руки нового застройщика.
Вопрос 3. Почему вопрос начинает решаться лишь в том случае, когда число пострадавших дольщиков приближается к тысячам?
Ответ: проверки строительных организаций, которые привлекают долевые средства простых граждан, идут постоянно, каждый год. Этим занимается Москомстройинвест. Например, в прошедшем, 2017 году провели 255 проверок, из них около 40 проверок в связке с работниками прокуратуры и правоохранителями.
Выявленные нарушения привели к штрафам застройщиков на сумму более 70 миллионов рублей. В наступившем году запланировано проведение около 300 проверок. Но изюминка ситуации заключается в том, что 70% московских застройщиков - это частный малый бизнес, каждая компания обычно имеет численность не более полутора десятков сотрудников.
В соответствии с действующими в стране законами плановая проверка таких организаций осуществляется раз в 3 года. В то же время мы знаем, что большая часть денежных сборов на строительство собирается застройщиками в самые первые месяцы.
В течение этих первых месяцев, даже в течение всего первого года частные инвесторы не высказывают никаких претензий, поскольку у них имеются, казалось бы, обоснованные надежды на относительно скорое получение жилья. После того как начинают идти жалобы, разрешить их в оперативном порядке попросту нет возможности.
Вопрос 4. Пострадавшие дольщики злополучного царицинского комплекса хотят знать точные даты, когда они получат вожделенные ключи от своей недвижимости.
Ответ: на ближайшие год или два намечено решение проблем с первой волной пострадавших, это приблизительно 1300 человек. Во второй очереди, запланированной на 2019-2020 годы, находится приблизительно 2300 граждан.
Вопрос 5. Какие будут комментарии по теме перехода от долевых способов строительства жилья к проектному финансированию?
Ответ: продажа готовой жилой недвижимости изначально рассчитана на то, чтобы минимизировать риски будущих владельцев жилья, так как деньги они будут передавать не самому застройщику, а банку который будет собирать (аккумулировать) эти средства на определённом счёте, с которого будет происходить финансирование строительства.
Банк, соответственно, будет и контролировать саму стройку. Однако во всёй этой схеме есть свои подводные камни. Они заключаются в том...что жилье может заметно подорожать, поскольку банк за свои услуги будет брать определённую комиссию, в то же время банковская система, как таковая, не защищена от финансовых кризисов, банк тоже может обанкротиться.
Соответственно, проектное финансирование нуждается в соответствующей "обкатке", проработке. Как бы то ни было, на ближайшие несколько лет долевое строительство будет продолжаться.
Из положительных моментов можно отметить следующее: с октября прошлого года строительные организации должны страховать риски дольщиков за счёт взносов (1,2% от суммы строительства) в специальную компенсационную структуру (фонд).
Кроме того, с начала наступившего года строительная организация, собирающаяся начать строительство, должна иметь определенный опыт работы (не менее трех лет) в данной сфере.
Мало того, застройщик должен иметь опыт возведения недвижимости с общей площадью не менее 10000 "квадратов".
Далее...будет создаваться интерфейс внутреннего обмена информацией между контролирующими ведомствами, регистратором и фондом защиты дольщиков. В случае, если какие-либо из вышеназванных критериев будут нарушены, комитет по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и контролю в строительстве долевым способом имеет право на блокировку застройщиком регистрации новых долевых договоров. В этом случае проблемный объект без особых проблем можно будет обнаружить на ранних стадиях.
Начиная с середины 2018 года будет введён ещё один страховой механизм. Одна строительная организация-застройщик сможет получать не более одного строительного разрешения.
Более того, также с начала июля вводится поправка, в соответствии с оной фирма-застройщик обязана иметь на своем счету дополнительные деньги в размере не менее 10% от общей суммы строительного проекта.
Однако, в этом есть свои подводные камни: это может привести в конечном счёте к укрупнению строительных организаций что, в свою очередь, может привести к повышению цен на жилье в новостройках.