Строительство долевым способом всегда включало в себя массу проблем социального характера.
Зачастую дольщик не понимает простой истины: покупая жилье на начальном этапе, он несет все риски наравне со строительной компанией. И хорошо, если руководители компании добросовестные предприниматели. Бывает и иначе. В этом случае вместо квартиры покупатель приобретает котлован, который еще нужно достроить.
Для решения подобных казусов законодатели вознамерились создать компенсационный фонд.
Строительная организация будет перечислять в этот фонд 1,2% от любого долевого договора. Компания, желающая получить санкцию на возведение жилого дома, должна обладать трехлетним стажем работы на строительном рынке многоквартирных зданий в качестве застройщика, генерального подрядчика или технического заказчика, кроме того иметь разрешения на эксплуатационный ввод не менее 10000 квадратных метров многоквартирных зданий.
Банковский счёт застройщика должен быть пополнен суммой в размере десятой части от проектной стоимости. Кроме того, застройщик не имеет право вести строительство по нескольким разрешениям одновременно.
Кроме того, Министерство строительства собирается отказываться от долевых схем с переходом к проектному виду финансирования. Девелопер будет строить жилую недвижимость за счёт банка либо другого инвестора, но не на деньги дольщиков. Девелопер будет нести всю ответственность перед инвестором. Продажа жилья на нулевом цикле при таком финансировании будет невозможна, а брать средства с покупателей застройщик сможет лишь в случае полного окончания строительства.
Строительная реформа уже в разгаре. Нововведения вступят в полную силу с середины 2018 года. Но обсуждаются и иные сроки - с Нового года. Пока что решения нет. Строительные бизнесмены смотрят на инициативу Госдумы с негативом.
Так, президент Мурманской гильдии риэлторов заявил: Мурманская область может забыть о строительстве жилья, так как едва ли найдется инвестор, который захочет что-то строить в Заполярье в столь суровых условиях - не только природы, но и бизнеса. Скорее всего строиться будут лишь дома ведомств по сумасшедшей цене - например, для военных или других силовиков. Силовые структуры могут позволить подобные расходы.
Питерские застройщики говорят что переход к другой форме финансирования еще назревает, соответственно делать негативный прогноз рановато. Вице-президент Российского Союза Строителей по Северо-Западу Олег Бритов отмечает: все действия законодателей последнего времени лишь усиливают нагрузки застройщиков: в плане финансов и иного риска. Изменения законодательства по долевому строительству вызывают у строителей оторопь. Строительные эксперты дают прогноз, что огромное количество строительных организаций просто прекратят работать, при этом весь остальной рынок захватят монополии. Жильё обязательно подорожает, не менее чем на 30%.
Сдержанный оптимизм выражает один из руководителей "Объединения строителей Карелии" Евгений Конкка. Он говорит, что застройщики, использующее проектное финансирование, уже есть , но это не привело к резкому росту цен на возводимое жильё.
Понятно то, что дольщики берут банковский займ по процентной ставке меньшей, чем застройщики. Соответственно, очень вероятно, что цены вырастут и мелким строительным фирмам придется уйти, останутся крупные игроки. Есть возможность, что они окажутся на плаву за счет высоких оборотов.
Касательно заинтересованности крупных строительных фильм к Северу, помимо факторов выбора вида финансирования, существует множество других нюансов, в частности государственная помощь. Одно из базовых условий это создание комфортной среды для застройщиков. И это требует определенных мер, много раз упомянутых строителями - в частности, получение участков с подготовленной инженерной инфраструктурой, снижение расценок на подсоединение к сетям, дороги, наконец.
Аналитики в один голос говорят: возведение жилья должно регулироваться государственными органами. Закон №214 Ф3 никак не гарантирует успешность деятельности строительных компаний. В то же время фонд, призванный компенсировать претензии вкладчиков, не имеет достаточного объема средств.
Другой аналитик отмечает, что на западе девелоперы работают именно по схеме проектного финансирования строительства. Это безопасно для покупателя, но здесь есть плюс и для строителя, хотя речь идёт об очень отдаленном будущем, поскольку в нашей стране отсутствует необходимая нормативная база.