Получение ключей от новой квартиры — финальный и самый волнительный аккорд в длинной симфонии под названием «покупка недвижимости». Однако между подписанием договора долевого участия (ДДУ) и долгожданным новосельем существует важнейший этап, от которого зависят ваши финансы, нервы и комфорт будущей жизни. Это приемка квартиры в новостройке.
Многие дольщики воспринимают этот процесс как формальность: быстрый осмотр, роспись в акте и получение заветной связки ключей. Но на деле это ваш единственный законный шанс предъявить претензии застройщику и заставить его исправить недочеты за свой счет. После подписания акта приема-передачи доказать, что кривые стены или неработающая вентиляция — вина строителей, будет крайне сложно.
Процедура приемки претерпела изменения, которые усилили позиции покупателей. Чтобы вы получили не просто квадратные метры, а качественное жилье, мы подготовили исчерпывающее руководство с цифрами, фактами и ссылками на нормативы.
*Экспертное мнение от портала novostroyrf.ru: «Чаще всего клиенты совершают одну и ту же ошибку — приходят на приемку без подготовки, полагаясь на удачу. Но удача здесь ни при чем. Нужен холодный расчет, инструменты и четкое понимание, что застройщик — всего лишь исполнитель, а вы — заказчик, который принимает работу. Ваша задача — не просто найти косяки, а правильно их юридически зафиксировать, используя актуальные нормы 214-ФЗ и новые правила этого года» .*
Как правильно принять квартиру в новостройке — правовые нормы
Процедура передачи объекта долевого строительства регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». По закону, застройщик обязан уведомить вас о завершении строительства и готовности передать квартиру. С этого момента у вас есть 7 рабочих дней (если иное не прописано в договоре), чтобы приступить к осмотру.
Главное правило: ни в коем случае не подписывайте акт приема-передачи, если вас что-то не устраивает, или если вы не успели как следует все проверить. Подпись в акте означает ваше согласие с тем, что квартира соответствует условиям договора, проектной документации и строительным нормам .
Важные изменения
С 1 января 2026 года вступили в силу поправки (Постановление Правительства РФ № 2226), которые кардинально меняют правила игры:
-
Отмена «лишнего ожидания»: Ранее при обнаружении серьезных дефектов дольщик обязан был дать застройщику 60 дней на их исправление и только потом мог требовать деньги. Сейчас это ограничение снято. Вы можете сразу потребовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на ремонт .
-
Свобода экспертизы: Для оценки качества теперь можно привлекать любого эксперта по соглашению сторон, а не обязательно из национального реестра.
-
Электронный документооборот: Уведомление о готовности квартиры может прийти на электронную почту, указанную в договоре. Проверяйте папку «Спам», чтобы не пропустить сообщение и не попасть на санкции за просрочку приемки .
-
Лимит ответственности: Важно помнить, что с 2025 года действует ограничение: максимальная сумма, которую можно взыскать с застройщика за недостатки отделки, составляет 3% от цены договора. Это делает особенно важным тщательный первичный осмотр .
Что такое приёмка квартиры
Приёмка квартиры — это не просто прогулка по пустым комнатам. Это технико-юридическая процедура визуального и инструментального контроля объекта на соответствие:
-
Условиям договора долевого участия (планировка, отделка);
-
Строительным нормам и правилам (СНиП) и ГОСТам;
-
Показателям проектной документации.
В зависимости от типа отделки, предъявляемые требования разнятся. Квартиры без отделки проверяют на качество «коробки» и инженерных коммуникаций. Квартиры с отделкой (white box или чистовой ремонт) требуют проверки качества покрытий, сантехники и оборудования. Цель приемки — выявить все дефекты, которые обязан устранить застройщик до того, как вы назовете эту недвижимость своей.
Что взять с собой на приёмку квартиры в новом доме
Чтобы приемка прошла успешно, нужно явиться на объект во всеоружии. Эксперты портала novostroyrf.ru советуют разделить инвентарь на две группы: документальную и техническую.
Документы:
-
Паспорт гражданина РФ.
-
Договор ДДУ со всеми приложениями (поэтажный план, экспликация, описание отделки).
-
Нотариальная доверенность, если квартиру принимает представитель .
Инструменты и оборудование:
-
Лазерная рулетка и уровень (или строительный уровень длиной не менее 1 метра). Для проверки геометрии стен и пола.
-
Розетка-тестер (или индикаторная отвертка и зарядное устройство). Для проверки напряжения и заземления .
-
Зажигалка или лист тонкой бумаги. Для проверки вентиляции.
-
Фонарик. Для осмотра темных углов, вентканалов и коммуникаций.
-
Маркер и малярный скотч. Чтобы отмечать места дефектов непосредственно на стенах/окнах.
-
Блокнот и ручка. Для записей.
-
Телефон с камерой. Для фото- и видеофиксации всех замечаний. Обязательно снимайте общий план и детали дефектов крупным планом.
-
Несколько листов А4. Чтобы подложить под дверь при замере зазоров или проверить вентиляцию.
-
Стул или стремянка. Чтобы добраться до потолка и верхних частей стен.
Как правильно принять квартиру в новостройке: пошаговая инструкция (Чеклист)
Мы подготовили подробнейший чеклист, который охватит все ключевые точки контроля. Распечатайте его и берите с собой.
Приёмка квартиры в новостройке
Шаг 1: Проверить документы
Прежде чем идти в квартиру, в офисе застройщика или непосредственно на объекте изучите документацию. У вас должны быть не только ключи, но и подтверждение законности строения.
Обязательно запросите и проверьте:
-
Акт о вводе дома в эксплуатацию. Это главный документ, подтверждающий, что дом прошел все проверки и готов к заселению. Без него приемка квартиры невозможна юридически.
-
Кадастровый и технический паспорта. Эти документы вы получите после регистрации права собственности, но наличие проекта технического плана у застройщика — хороший знак. Технический паспорт содержит точные данные обо всех помещениях, включая санузлы и коридоры .
-
Экспликацию к поэтажному плану. Сверьте конфигурацию комнат с тем, что вы видите перед собой. Особенно внимательно проверяйте расположение перегородок и ниш.
-
Паспорта и гарантийные талоны на счетчики (электричество, вода). Убедитесь, что серийные номера на приборах совпадают с номерами в документах, и что они не повреждены .
-
Проектную декларацию. Сверьте соответствие этажности и материалов стен.
Если какого-то документа нет, не паникуйте, но возьмите с представителя застройщика расписку о том, что документы будут предоставлены позже. Однако приступать к осмотру можно и без них, но подписание финального акта отложите до получения полного пакета.
Шаг 2: Входная дверь
Осмотр начинается с входной группы. Квартира должна быть чистой, строительный мусор — вывезен.
-
Полотно: Осмотрите на предмет вмятин, царапин и сколов покрытия.
-
Замки: Проверьте работу всех замков (как нижнего, так и верхнего). Ключи должны входить легко, механизмы — срабатывать четко.
-
Притвор: Закройте дверь и проверьте зазор между полотном и коробкой. В идеале он должен быть равномерным по всему периметру. Сквозняков быть не должно.
-
Звонок: Если предусмотрен домофон или звонок, проверьте его работоспособность.
Шаг 3: Отделка, стены и полы
Здесь начинается самая масштабная часть проверки. Нормативы регулируются СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия».
-
Геометрия стен: Используйте уровень. Допустимые отклонения стен и потолков по вертикали — не более 15 мм на всю высоту помещения (обычно требования жестче, смотрите в договоре). Стены не должны быть завалены.
-
Качество штукатурки/стяжки: Простучите стены. Звук не должен быть «бухающим» (это признак пустот). На поверхности не должно быть глубоких трещин (волосяные трещины от усадки допустимы, но сквозные — нет).
-
Проверка углов: Углы должны быть прямыми (90 градусов), особенно если планируете установку встроенной мебели. Измерьте диагонали комнаты — расхождение более 2-3 см говорит о серьезных проблемах с геометрией.
-
Качество пола: При осмотре полов обратите внимание на стяжку. Она должна быть ровной. Допустимые просветы под двухметровой рейкой — не более 2 мм (для линолеума) и до 4 мм (для других покрытий) . Напольное покрытие (если оно есть) не должно иметь вздутий и скрипов.
Шаг 4: Окна
Окна — это «зона риска». Здесь часто экономят на фурнитуре и монтаже.
-
Стеклопакеты: Проверьте стекла на наличие трещин, царапин и разводов внутри камер. Запотевание стекла внутри пакета — брак (разгерметизация).
-
Фурнитура: Ручки должны поворачиваться плавно, без люфта. Створки должны открываться во всех режимах (поворотном и откидном) и плотно прижиматься к раме.
-
Плотность прилегания: Закройте створку. Проведите рукой по периметру — не должно дуть. Можно использовать зажигалку: пламя не должно отклоняться. Еще один способ — зажать лист бумаги створкой. Если лист вытаскивается без усилий — прижим слабый .
-
Подоконник и отливы: Проверьте целостность подоконника, отсутствие сколов. Убедитесь, что под подоконником нет щелей, задуваемых ветром. Снаружи проверьте крепление отлива — он не должен «звенеть» и болтаться.
Шаг 5: Вентиляция
Плохая вентиляция — это плесень и духота.
-
Проверка тяги: Откройте окно (для притока воздуха) и поднесите к вентиляционной решетке зажигалку или лист бумаги. Пламя должно уверенно втягиваться в канал, а лист — прилипать к решетке. Если реакции нет — вентиляция не работает .
-
За чистотой канала: Посветите фонариком внутрь — там не должно быть строительного мусора.
Шаг 6: Электрика
Электрическая часть требует внимания к деталям.
-
Щиток: Откройте электрощиток в квартире. Все автоматы должны быть подписаны (какую группу отключают). Проверьте, чтобы провода были аккуратно уложены, а на автоматах не было следов гари.
-
Розетки и выключатели: Пройдите по всем комнатам.
-
Везде ли установлены розетки согласно плану?
-
Работают ли выключатели (включают/выключают свет)?
-
Вставьте в розетки зарядное устройство или тестер. Проверьте наличие фазы и работоспособность .
-
-
Освещение: Вкрутите лампочку (или попросите представителя застройщика) в патроны, проверьте работу света.
-
Слаботочка: Найдите, где находятся слаботочные щитки (интернет, ТВ). Проверьте, заведены ли кабели в квартиру.
Шаг 7: Водоснабжение и канализация
-
Визуальный осмотр: Проверьте все трубы на наличие подтеков, особенно в местах соединений. Под раковиной в ванной и на кухне должно быть сухо.
-
Напор воды: Откройте все краны одновременно на полную мощность. Оцените напор. Если он слабый — возможно, засор в фильтрах или проблемы с системой.
-
Канализация: Спустите воду в унитазе, откройте краны в раковинах и ванной. Проверьте, как уходит вода. Нет ли засоров? Вода не должна переливаться через край унитаза при сливе. Прислушайтесь, нет ли посторонних запахов из канализации — это признак отсутствия гидрозатвора в сифонах (если они не установлены, это нормально, но тогда не должно пахнуть из стояка) .
-
Счетчики: Запишите показания счетчиков воды (они должны быть нулевыми или минимальными, с завода). Сверьте номера.
Шаг 8: Система отопления
-
Радиаторы: Проверьте, насколько плотно закреплены батареи. Нет ли подтеков в местах соединения секций и подключения к трубам. Если приемка летом, проверить нагрев невозможно, но проверить целостность — обязательно. Краны Маевского должны быть на месте.
-
Трубы: Трубы отопления не должны иметь вмятин и повреждений изоляции.
Подписываем документы
Итак, осмотр завершен. У вас на руках — список замечаний, фото и видео. Что дальше?
-
Составление акта осмотра (дефектного акта).
Недостатки не должны фиксироваться «на словах». Составляется двусторонний акт осмотра, где подробно, по пунктам, перечисляются все дефекты. Лучше оформить его в виде таблицы:
№ Местоположение дефекта Описание дефекта Способ устранения Срок устранения 1 Комната, стена слева Отклонение от вертикали 2 см на высоту 2.5 м Выравнивание штукатуркой 14 дней 2 Кухня, окно Продувание по периметру створки Регулировка фурнитуры/замена уплотнителя 5 дней
Этот акт подписывается вами и представителем застройщика.
-
Выбор стратегии.
-
Если дефекты мелкие (царапины, регулировка окон), можно подписать основной акт приема-передачи, но с обязательным приложением дефектного акта, где указаны сроки исправления.
-
Если дефекты серьезные (нет света, не работает канализация, трещины в стенах), вы имеете полное право не подписывать основной акт до полного их устранения. Сошлитесь на ст. 7 ФЗ-214 .
-
Новое право 2026 года: Если дефекты существенны, вы можете не ждать их исправления, а сразу потребовать от застройщика либо уменьшения цены договора, либо возмещения расходов на самостоятельный ремонт. Для этого составляется соответствующее требование в двух экземплярах .
-
-
Подписание акта приема-передачи.
Подписывайте акт только тогда, когда:-
Все документы (включая паспорта на счетчики) у вас на руках.
-
Все недостатки из первого акта устранены (проведите повторный осмотр).
-
Вы выбрали путь компенсации и сумма согласована.
Перед подписью внимательно перечитайте акт. В нем не должно быть фраз, что вы не имеете претензий к срокам строительства (иначе потеряете право на неустойку за просрочку) .
-
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Я заметил дефект уже после подписания акта и ремонта. Застройщик обязан его исправить?
Ответ: Да, в пределах гарантийного срока. На инженерное оборудование гарантия обычно составляет 3 года, на отделочные работы — 1 год. Вы обязаны написать официальную претензию с требованием устранить недостаток, сославшись на гарантию. Если застройщик отказывается, закажите экспертизу и идите в суд .
Вопрос: Площадь квартиры оказалась меньше, чем в договоре. Что делать?
Ответ: Сверьтесь с условиями ДДУ. Обычно договор предусматривает перерасчет, если фактическая площадь отличается от проектной больше чем на погрешность (часто 1-2 кв. м). Разницу вам должны вернуть. Если площадь больше — чаще всего доплачиваете вы (по цене договора).
Вопрос: Можно ли пригласить на приемку профессионального строителя?
Ответ: Не только можно, но и нужно. Закон этого не запрещает. Эксперт со своим оборудованием (лазерный нивелир, тепловизор, детектор проводки) найдет в 5 раз больше дефектов, чем обычный человек . А по новым правилам 2026 года, его заключение, как независимого эксперта, будет весомым аргументом .
Вопрос: Какие дефекты считаются существенными?
Ответ: Это те, которые делают проживание невозможным или опасным: трещины в несущих стенах, отсутствие электричества/отопления/воды, промерзание стен, неработающая канализация, значительное несоответствие планировке .
Вопрос: Как проверить сезонные моменты: отопление летом или как стены держат тепло?
Ответ: Это самый сложный момент приемки, так как в теплое время года отопление отключено, а проверить теплопроводность стен без специального оборудования почти невозможно. Однако вы можете предпринять следующие шаги:
-
Тепловизор (привлечение специалиста). Если вы нанимаете эксперта для приемки, попросите его провести тепловизионное обследование. Это единственный достоверный способ проверить качество утепления фасада, целостность межпанельных швов и качество монтажа стеклопакетов. Тепловизор покажет «мостики холода» даже летом, так как работает на разнице температур внутри помещения и снаружи (в помещении должно быть прохладнее) .
-
Визуальный осмотр углов и швов. Даже без тепловизора можно заподозрить проблемы. Осмотрите внешние углы комнат и стыки стен. Если есть темные пятна, следы сырости или шелушение штукатурки — это признаки промерзания или нарушения гидроизоляции.
-
Отопление. Если приемка приходится на летний период, работоспособность системы отопления вы проверить не сможете. В акте приема-передачи или в дефектном акте рекомендуется сделать запись: «Проверка системы отопления на работоспособность не производилась в связи с отсутствием теплоносителя (межотопительный сезон). Пуск системы и проверка на отсутствие протечек будут произведены после начала отопительного сезона. Застройщик обязуется устранить недостатки, выявленные при первом пуске тепла». Подпишите эту фразу у представителя застройщика.
Вопрос: Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?
Ответ: Нет, это не так. Подписание акта приема-передачи не лишает вас права на гарантийное обслуживание. Если недостаток является скрытым (то есть его невозможно было обнаружить при обычном визуальном осмотре, например, некачественная стяжка пола, выявившаяся только после укладки ламината, или плохая пайка труб, которая дала течь через месяц), вы имеете полное право предъявить претензию в течение гарантийного срока. Если же недостаток был явным (например, кривая розетка или скол на подоконнике), и вы его не зафиксировали при приемке, застройщик может отказать, заявив, что он возник после передачи ключей. Поэтому так важно фиксировать все мелочи сразу.
Вопрос: Я принял квартиру с недостатками, так как нужно было срочно въехать. Сам исправил дефекты. Могу я потребовать у застройщика компенсацию?
Ответ: Да, вы можете это сделать, но с определенными оговорками.
-
Если недостатки были зафиксированы. Вы подписали акт приема-передачи, но к нему прилагался дефектный акт с перечнем недостатков. В этом случае вы имеете право устранить их самостоятельно, а затем выставить счет застройщику. Однако делать это нужно правильно: заранее уведомить застройщика о своем намерении (письмом с описью вложения), предоставить ему смету и дать время на добровольное возмещение. Если застройщик отказывается платить, вы взыскиваете сумму через суд.
-
Если недостатки не были зафиксированы. Вы подписали акт без замечаний, а потом вскрылись скрытые дефекты, которые вы самостоятельно устранили. В этом случае вы также можете требовать компенсацию, но вам придется доказать, что:
-
Дефект действительно был (понадобится экспертиза).
-
Дефект возник по вине застройщика, а не в результате ваших действий.
-
Стоимость ремонта была обоснованной.
Лучше всего в такой ситуации до начала ремонта составить акт о выявлении скрытых недостатков с участием независимого эксперта и вызвать представителя застройщика на осмотр (заказным письмом с уведомлением).
-
Вопрос: Если мы купили квартиру в браке, и моя жена/муж не сможет прийти на приёмку, я могу это сделать один?
Ответ: Юридически, если квартира приобретается в браке, она считается совместной собственностью (если нет брачного договора, предусматривающего иное). Для подписания акта приема-передачи присутствие обоих супругов не обязательно. Один супруг может действовать на основании простого письменного согласия другого. Однако на практике застройщики редко требуют такое согласие, если супруг, подписывающий акт, указан в ДДУ как участник долевого строительства.
Важный нюанс: Если в ДДУ участником значится только один супруг, он спокойно подписывает все документы один. Если участниками являются оба, то на приемке должны присутствовать оба, либо у присутствующего должна быть нотариальная доверенность от отсутствующего супруга на право подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности. Без такой доверенности застройщик может отказать в подписании документа, и это будет формально законно. Рекомендуем уточнить этот момент в отделе продаж заранее.
Заключение
Как принять квартиру в новостройке без потерь? Только через тотальный контроль и знание своих прав. Новостройки Москвы и других регионов сдаются по единым федеральным стандартам, и застройщик обязан передать вам качественный продукт.
Помните, что рынок недвижимости предлагает покупателям больше защиты, чем когда-либо. Отмена мораториев и возврат права на немедленную компенсацию делают дольщика полноправным заказчиком. Не торопитесь, не поддавайтесь на уговоры менеджеров «подписать здесь и сейчас, а косяки потом поправим». Используйте наш чек-лист, привлекайте экспертов и фиксируйте каждую мелочь. Ведь квартиры покупаются не на один год, и качество вашего будущего напрямую зависит от тех нескольких часов, которые вы потратите на приемке. Удачного вам новоселья!
Какие нужны документы для продажи квартиры?
Этапы купли-продажи квартиры: полный алгоритм для продавца и покупателя