Далеко не все знают, что коммерческая недвижимость - это не только офис или склад, но также земля, участки недр, самолетный ангар и многое другое. Однако чаще всего под этим термином подразумевается именно помещение, которое можно использовать в коммерческих целях. В любом случае, покупка подобного объекта требует большого внимания, так что перед тем, как делать такое приобретение, следует многое учесть и проверить. Узнать, например, не был ли объект использован в качестве залога, все ли у него в порядке с документами и назначением.
Сдача коммерческой недвижимости: особенности
Любой объект, относящийся к категории коммерческой недвижимости, можно не только купить или продать, но и передать во временное пользование. При этом используются разные бизнес-модели:
- объект приобретается во вторичном фонде или первичке, ремонтируется и перепродается по более высокой стоимости;
- помещение строится и сдается в аренду полностью или по частям;
- старое здание реконструируется или продается, его также можно сдавать.
У кого есть право выступать в качестве арендодателя
Арендный бизнес относится к категории предпринимательской деятельности, так что арендодатель либо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, либо создает ООО, это обязательное условие. Причем у самозанятых граждан такого права нет, так что они могут сдавать только помещения жилого назначения.
У кого есть право выступать в качестве арендатора
Тут никаких ограничений нет - арендовать коммерческую недвижимость может не только юридическое, но и физическое лицо, причем ему даже не обязательно иметь статус индивидуального предпринимателя.
Для того же, чтобы сдать помещение, следует сделать достаточно многое:
- выбрать форму, в которой будет вестись бизнес;
- подобрать подходящее помещение и провести все необходимые проверки, от документов до продавца, поскольку он может оказаться банкротом;
- произвести регистрацию покупки в Росреестре - это обязательное условие.
При этом если арендатором выступает физическое лицо, которое арендует его для ведения бизнеса, то ему также будет необходимо пройти регистрацию либо в качестве самозанятого, либо как индивидуальный предприниматель. Если у него не будет такого статуса, то единственное, для чего он сможет использовать арендованное помещение - это хранение личных вещей.
Каждый этап организации бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости заслуживает особого внимания.
Выбор формы ведения бизнеса
Это ответственный этап, и тут надо в основном ориентироваться на то, будет ли дело вестись в одиночку или это совместный проект с партнерами.
Индивидуальным предпринимателем стать очень просто - можно либо прийти в МФЦ, либо подать заявление в режиме онлайн. ИП ведет бизнес только в одиночку - он имеет право нанимать работников, но не оформлять партнерские отношения.
Минусом является то, что индивидуальный предприниматель не может продать бизнес целиком, то есть каждый объект оценивается и продается по отдельности.
Создать ООО не только сложнее, чем ИП, это еще и обходится дороже. Но при этом в арендном бизнесе у нее масса преимуществ, например, в случае банкротства отвечать придется только имуществом компании, а не личным. Продать компанию можно ка долями, так и целиком.
Помещение, которое подойдет для арендного бизнеса: как его найти
Это очень важный аспект, поскольку от него будет зависеть успех всего предприятия. При выборе помещения следует учитывать сразу несколько моментов:
- местоположение, то есть то, какой будет проходимость;
- состояние - иногда приходится вкладываться в ремонт, и стоимость этого ремонта лучше оценить предварительно;
- транспортная доступность - до места должно быть легко добираться;
- возможность для потенциального арендатора заниматься тем видом бизнеса, для которого может быть предназначено помещение.
Так, если оно предназначается под кафе, то обязательно должно иметь собственный выход на улицу и второй вход, чтобы поставщики не ходили через зал.
В любом случае не стоит покупать старые помещения, поскольку там плохая проводка и нужно делать ремонт, а это дополнительные вложения.
Также стоит предварительно выяснить, под какие цели можно использовать объект. Дело в том, что в каждом регионе власти устанавливают свои ограничения и игнорировать их никак не получится. Проверку можно провести несколькими путями.
Запрос на здание из выписки ЕГРН
В ней будет много полезной информации, в частности, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Это поможет определиться с правилами землепользования. Причем выписка заказывается не на конкретное помещение, а именно на все здание, это крайне важно.
С кадастровым номер можно найти участок на кадастровой карте, которая находится в публичном доступе, и уточнить, какой там указан вид разрешенного использования.
Основные виды использования
Если ВРИ указан на кадастровой карте в качестве основного, то никаких дополнительных согласований вопрос присвоения его участку не потребует.
Условно-разрешенные виды использования
С ними уже все сложнее, то есть изменить ВРИ будет можно, но процедура согласования обычно предполагается длительная и сложная, что не всегда стоит получаемого результата.
Проверка права собственности на объект
Это один из основных моментов, который нельзя пропускать, даже и тем более, если объект идеально подходит под все требования. Очень часто за выгодной недвижимостью стоит мошенник, выдающий себя за собственника.
Следует проверить в первую очередь те документы, которые подтверждают право собственности на конкретный объект. Это может быть как договор купли-продажи, так и инвестиционный договор, а также свидетельство о госрегистрации права собственности или выписка из Единого реестра.
При этом нужно проверить не только паспортные данные - если речь идет о договоре купли-продажи, обязательно оценивается стоимость объекта. Слишком низкая цена говорит о том, что есть высокая вероятность фиктивности сделки.
Если имела место рассрочка, следует проверить, была ли она выплачена полностью, поскольку в противном случае даже после покупки первый собственник будет иметь права на объект. Поэтому необходимо запросить документ, который подтвердит, что имел место полный расчет.
В обязательном порядке следует запросить выписку из ЕГРН и внимательно ее изучить.
Проверка продавца на потенциальное банкротство
Риски банкротства - это серьезно, поэтому нужно все проверить. Ведь если лицо распродает имущество, а потом объявляет себя банкротом, то у тех, кому собственник задолжал, будет право оспорить сделку. Недвижимость вернется к банкроту, а покупатель не вернет свои деньги либо вернет только незначительную их часть.
Узнать необходимую информацию можно на интернет-ресурсе с картотекой арбитражных дел, в базе данных судебных приставов или на сайте городского суда.
Внимательная проверка объекта коммерческой недвижимости, который предполагается купить - это залог того, что сделка будет удачной. А также того, что в дальнейшем не возникнет никаких вопросов по поводу аренды и бизнес будет успешным.
Как кадастровая стоимость отличается от рыночной
Как выбрать помещение для бизнеса?
