Начиная с 1 октября 2023 года, в России будут введены новые ограничения для ипотеки. Банки будут обязаны применять более высокие надбавки при предоставлении кредитов с низким первоначальным взносом или высокой степенью кредитного обеспечения. Центральный Банк, хотя и не считает, что на ипотечном рынке существует пузырь, тем не менее активно следит за рисками и признает необходимость введения "запретительных" мер.
После повышения надбавок, банки перестанут выдавать определенные категории ипотечных кредитов, а также изменят свой подход к заемщикам в целом. Эти меры, в первую очередь, повлияют на определенные группы населения.
Макропруденциальные надбавки на ипотеку введены Центральным Банком России с 2019 года. При выдаче кредита банк оценивает уровень риска и создает дополнительный капитал в соответствии с надбавками. Надбавки позволяют банкам определить, требуется ли им больше капитала для одобрения кредитов с определенными параметрами, что делает такие кредиты менее выгодными для банков. Коэффициенты, используемые для расчета дополнительного капитала в ипотеке, зависят от двух параметров.
Первый параметр - показатель долговой нагрузки заемщика (ПДН), который отражает долю дохода клиента, которую он ежемесячно отдает на погашение кредита. Наиболее рискованными считаются заемщики с ПДН выше 80%.
Второй параметр - размер первоначального взноса (ПВ). Расчет ПВ зависит от типа ипотеки. Для ипотеки на новостройки, это доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка - это соотношение суммы кредита и стоимости объекта (LTV). LTV выше 80% означает, что взнос составит менее 20%.
Повышение надбавок в ипотеке может повлиять на доступность кредитов и усложнить условия их получения для определенных категорий заемщиков.
Центральный банк опубликовал две матрицы надбавок для ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, которые вступят в силу с четвертого квартала. Наиболее строгие требования будут применяться к новостройкам.
Новые надбавки будут применяться к кредитам с первоначальным взносом менее 10%, независимо от долговой нагрузки заемщика. В этом случае коэффициент составит 9 против 1,5, которые использовались ранее. Это означает, что каждые 100 рублей такого кредита будут "стоить" банку 900 рублей при расчете капитала. Для ипотеки на новостройки с первоначальным взносом от 10 до 15% надбавки начнут действовать с 2,5 и достигнут 6. Коэффициенты не будут применяться только к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с долговой нагрузкой до 70%.
По ипотеке на готовое жилье новые надбавки исходно затрагивали только кредиты с первоначальным взносом менее 15% (LTV 85+), теперь они будут распространяться на более широкий спектр требований. Коэффициент для кредитов с первоначальным взносом менее 10% (LTV 90+) увеличится до 4. Таким образом, надбавки не будут применяться только кредитам с начальным взносом от 20%, которые одобрены для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50%.
В случае ухудшения рыночных условий (падение цен на недвижимость, ухудшение финансового положения заемщиков) негативные эффекты будут усиливаться, создавая спиралировающий эффект. Ухудшение одного фактора будет стимулировать ухудшение другого и наоборот. Учитывая низкую маржинальность ипотеки, даже 1-2% проблемных кредитов может привести к убыточности сегмента, особенно если стоимость залогов, подешевевших, не будет покрывать стоимость непогашенной части кредита.
Ипотека станет менее доступной для заемщиков, у которых низкий первоначальный взнос и высокий процент долговой нагрузки (ПДН), согласно новым правилам. Банкам придется применять повышенные риск-веса для таких кредитов, ипотека с низким первоначальным взносом и высоким ПДН будет менее доступной. Он также советует заемщикам закрыть неиспользуемые кредитные карты и другие потребительские кредиты перед получением ипотеки, чтобы улучшить свое положение.
Новые правила ограничат доступность ипотеки для клиентов с низким первоначальным взносом и высоким ПДН. Шансы на получение ипотеки сократятся для высокорискованных заемщиков с невысоким уровнем доходов и низкой финансовой дисциплиной. Однако заемщики с более низкими качествами все равно смогут получать кредиты под залог имеющейся недвижимости.
Согласно отчету Банка России, ипотечный портфель продолжает расти, несмотря на ужесточение регулирования и повышение ставок на рынке. Впервые с 1 мая Центральный банк ввел надбавки в ипотеку, а с 1 июня потребовал от банков создавать больше резервов для кредитов со сверхнизкими ставками "от застройщиков".
Новые надбавки позволяют банкам, имеющим достаточный уровень капитала, регулировать объемы выдач и поддерживать их на нужном уровне. Однако ожидается, что после введения новых мер будет наблюдаться стагнация продаж.
Перед вступлением новых требований в силу ожидается пик выдач в России. Однако с октября ипотека станет менее доступной для высокорискованных заемщиков. Объемы ипотечного кредитования до конца года превысят 6 трлн рублей, превышая показатели рекордного 2021 года (5,7 трлн рублей). Ожидается, что "охлаждение спроса" произойдет в четвертом квартале 2023 года и в 2024 году.
Банки и застройщики будут адаптироваться к новым требованиям Центрального банка. Банки будут использовать различные подходы к ценообразованию для ипотечных кредитов, учитывая долговую нагрузку заемщика. Возможно, те, у кого низкая долговая нагрузка, смогут получить более выгодные условия ипотеки. Однако, количество предложений ипотеки без подтверждения дохода может снизиться.
Застройщики, в свою очередь, будут использовать различные стимулы для стимулирования продаж на первичном рынке. К низкому первоначальному взносу они могут добавить невысокие платежи до ввода дома в эксплуатацию, скидки, трейд-ин или беспроцентные рассрочки. Такие меры могут помочь застройщикам увеличить спрос на жилье.
Главные новости недвижимости Москвы и России читайте в Телеграмм
