Независимо от того, купите вы квартиру в Москве или в регионе, есть риск, что у вас заберут её через суд. Это могут быть наследники, родственники продавца или государство. Если вы добросовестный покупатель, то в большинстве случаев защищены. Но свою добросовестность надо будет доказывать. Верховный суд чаще принимает сторону приобретателя жилья, однако от рисков это не избавляет, каждый случай индивидуален.
Кто такой добросовестный приобретатель, и когда суд его не защитит
Это покупатель недвижимости, который принял меры, чтобы узнать, будут ли проблемы после покупки, есть ли у других лиц притязания. Такой приобретатель на момент сделки не знает о притязаниях на имущество, сделал всё, чтобы проверить сделку, но не нашёл серьёзных препятствий.
Если покупатель не проверил право продавца на продажу и купил чужую квартиру, то он недобросовестный. Если же проверил все нужные документы, посмотрел квартиру, попросил у продавца паспорт и свидетельство о рождении, поговорил с соседями собственника, то суд, скорее всего, признает его добросовестным.
«Развитие отечественного законодательства направлено на защиту прав граждан - добросовестных приобретателей жилых помещений».
Судья Тульского областного суда М.С. Калинина, журнал "Судья", N 7, июль 2020 г., с. 38-46.
Но суд не защитит добросовестного покупателя, если имущество продано без желания предыдущего собственника, помимо его воли. Например, если мошенники подделают данные о собственности и продадут квартиру.
Спорные ситуации при покупке вторичного жилья
- У продавца нет права собственности.
- Продавец заключил договор купли-продажи без согласия супруга или совместного собственника.
- Документы на квартиру подделаны.
- Жильё в залоге, на него оформлена ипотека.
- Есть наследники, которые претендуют на жильё.
- Продавец задолжал по исполнительным производствам, банкротится.
- Продавец недееспособен, либо ограниченно дееспособен.
Как избежать спорных ситуаций при покупке недвижимости на вторичном рынке
Запросите документы по жилью и продавцу. Посмотрите информацию о продавце по общедоступным реестрам в интернете. Чем больше сведений проверите, тем больше шансов, что обнаружите риски сделки.
Важно!
Сделайте копии полученных документов. Информацию из интернета сохраните вместе со ссылками.
Закажите выписку из единого государственного реестра прав
Такую выписку получают на сайте государственных услуг или в многофункциональном центре. В ней есть информация о текущих собственниках, дате и основании возникновения права собственности.
Расширенная выписка из единого государственного реестра
Попросите продавца получить расширенную выписку, которая содержит данные о переходе права собственности, документы-основания, информацию о залогах, арестах, правопритязаниях и возражениях на регистрацию.
Виды расширенных выписок
Бывают бумажными и электронными. Содержат одинаковые сведения. Чтобы получить выписку в электронной форме, нужно зарегистрироваться на сайте Госуслуг.
Какую информацию смотреть в расширенной выписке
Информацию о собственниках, перепродажах и залогах. Если собственник у жилья не один, то без согласия других собственников квартиру продавать нельзя. Неоднократная продажа квартиры — признак мошеннической схемы. Квартиру в залоге без согласия залогодержателя продать нельзя.
Проверьте документы:
Свидетельство о праве собственности
Собственник обязан зарегистрировать право собственности. Следовательно, у него должно быть свидетельство о праве.
В свидетельстве есть основание приобретения права собственности, которое надо проверить. Если это договор купли-продажи или дарения, попросите его. Если основание — свидетельство о праве на наследство, позвоните нотариусу и расспросите, выдавал ли он его, есть ли ещё наследники
Паспорт продавца
Сверьте реквизиты с другими документами. Обратите внимание на штамп о гражданском состоянии, отметки о детях. Имущество, купленное в браке, можно продать только с согласия супруга. Сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, возможны только с согласия органов опеки и попечительства
Свидетельство о рождении
Если его нет, или данные в свидетельстве и паспорте не совпадают, возможно, это мошенник
Справка из психоневрологического и наркологического диспансера
Нужны, чтобы избежать споров о недееспособности, о том, что продавец не мог заключать сделку
Проверьте продавца по базе арбитражных судов, базе исполнительных производств
Исполнительные производства свидетельствуют о наличии долгов. По картотеке арбитражных судов можно понять есть ли банкротство. Если продавец в стадии банкротства или у него много долгов, суд может отменить сделку.
Посмотрите квартиру
Соответствует ли площадь, другие параметры выписке из единого государственного реестра прав. Составьте двухсторонний акт о предварительном осмотре квартиры и подпишите у продавца. Расспросите соседей о квартире: кто проживает, как долго.
Включите в договор специальное условие
Например «Стороны при заключении настоящего договора заверяют друг друга, а также гарантируют друг другу, что обладают правоспособностью на заключение настоящего договора, понимают значение своих действий и условия сделки, действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой, попечительством и патронажем, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять свои права и исполнять обязанности, у сторон нет заболеваний, мешающих осознавать содержание подписываемого договора и обстоятельств его заключения».
Закажите экспертизу сделки
Такую услугу оказывают банки. Они же иногда дают гарантию компенсировать убытки, если выдали положительное заключение, а у покупателя отняли недвижимость.
Не уверены, наймите профессионала или не покупайте
Чтобы купить жильё на вторичном рынке нужно учесть множество юридических нюансов. Поэтому лучше привлечь специалиста, который поможет проверить важные обстоятельства и выявить риски, даст необходимые рекомендации. Если при проверке сделки появились сомнения, лучше поискать другого продавца.
Господдержка семей с детьми на покупки жилья
Как получить 450000 рублей на улучшение жилья
Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры
Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница
Ипотека при разводе: как делится недвижимость