Покупка квартиры — это серьезное и ответственное решение, которое требует тщательной подготовки. Один из ключевых этапов — проверка юридической чистоты жилья и правильности оформления документов. Ошибки на этом этапе могут привести к финансовым потерям, судебным разбирательствам или даже потере недвижимости.
В этой статье мы разберем, какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры, на что обратить внимание и как избежать мошенничества.
1. Основные документы на квартиру
Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться, что у продавца есть все необходимые документы. Вот основной перечень:
1.1. Правоустанавливающие документы
Эти документы подтверждают, что продавец является законным собственником квартиры. К ним относятся:
-
Договор купли-продажи, дарения, мены или свидетельство о праве на наследство (если квартира перешла к нему по сделке или наследству).
-
Договор приватизации (если квартира была приватизирована).
-
Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН (с 2016 года вместо свидетельства выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
Что проверить:
✅ Соответствие данных в документах (ФИО, адрес, площадь квартиры).
✅ Отсутствие обременений (арест, ипотека, залог).
✅ Наличие всех подписей и печатей.
1.2. Выписка из ЕГРН
Это основной документ, подтверждающий право собственности. Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ.
Что проверить:
✅ ФИО собственника (должно совпадать с паспортом продавца).
✅ Отсутствие ограничений (арест, ипотека, аренда).
✅ Кадастровый номер и технические характеристики квартиры.
1.3. Технический паспорт БТИ
Содержит информацию о планировке, площади, инженерных коммуникациях.
Что проверить:
✅ Соответствие планировки реальному состоянию квартиры (не было ли незаконных перепланировок).
✅ Год постройки дома и состояние несущих конструкций.
1.4. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ
Продавец должен предоставить справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Что проверить:
✅ Дата выдачи (желательно, чтобы она была свежей).
✅ Отсутствие долгов по квартплате, электричеству, газоснабжению.
1.5. Согласие супруга на продажу (если продавец в браке)
Если квартира приобреталась в браке, требуется нотариальное согласие второго супруга на продажу.
Что проверить:
✅ Подлинность документа (можно проверить у нотариуса).
✅ Отсутствие оспаривания сделки в суде.
1.6. Документы, подтверждающие отсутствие прописанных лиц
Нужно запросить выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах.
Что проверить:
✅ Нет ли в квартире временно выписанных граждан (например, детей, военнослужащих, заключенных).
✅ Не зарегистрированы ли в квартире недееспособные или несовершеннолетние лица (их выписка требует согласия органов опеки).
2. Дополнительные проверки
2.1. Проверка юридической истории квартиры
-
Была ли квартира в залоге?
-
Не находится ли она под арестом?
-
Не ведется ли судебных споров по ней?
Эту информацию можно проверить через:
-
Реестр запретов на регистрационные действия (на сайте ФССП).
-
Банк данных судебных решений (на сайте sudrf.ru).
2.2. Проверка продавца
-
Соответствует ли паспорт продавца данным в ЕГРН?
-
Не является ли он банкротом (можно проверить на сайте Федресурса)?
-
Нет ли у него судимостей или долгов (через сайт судебных приставов)?
2.3. Проверка дома и управляющей компании
-
Узнайте, нет ли у дома проблем с документами (например, незаконных перепланировок).
-
Проверьте, кто управляет домом (УК, ТСЖ) и нет ли у них долгов.
3. Что делать, если нашли проблемы?
-
Обременения (ипотека, арест) – требуйте снятия до сделки.
-
Незаконная перепланировка – узаконите ее через суд или откажитесь от покупки.
-
Прописанные люди – требуйте их выписки до сделки.
-
Долги по ЖКХ – продавец должен их погасить.
4. Заключение
Проверка документов перед покупкой квартиры — это обязательный этап, который поможет избежать мошенничества и финансовых потерь. Лучше потратить время на изучение документов, чем потом разбираться в суде.
Если сомневаетесь, обратитесь к юристу по недвижимости или риелтору с хорошей репутацией. Удачной покупки!
Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой:
✅ Правоустанавливающие документы
✅ Выписка из ЕГРН
✅ Технический паспорт БТИ
✅ Справка об отсутствии долгов по ЖКХ
✅ Согласие супруга (если нужно)
✅ Выписка из домовой книги
✅ Проверка продавца и истории квартиры
Следуя этому алгоритму, вы минимизируете риски и купите квартиру безопасно!