Как проверить земельный участок перед покупкой

Встречаются ситуации, когда сделка совершена, а купленный для постройки дома участок нельзя застраивать.

Нередко продавцы не сообщают покупателям всех нюансов по земле, так как участки продаются сложнее, чем квартиры или построенные дома. Или продавцу неизвестно о проблемах участка: могут быть неправильно определены границы, по нему проведены чьи-то коммуникации, строить дом на нем запрещается. Поэтому рекомендуется основательная проверка участка перед приобретением.

О чем нужно узнать перед покупкой участка?

Покупайте только такую землю, которая поставлена на кадастровый учет и сведения о ней занесены в ЕГРН.

Какую информацию искать

Обязательно уточните, что:

1. Продавец в реальности владеет этим участком.
2. Участок не арестован, не находится под обременениями (сервитут и прочее).
3. Заявление продавца о площади, адресе, границах земли реальны, отсутствуют споры по этому поводу.
4. Участок разрешается использовать для целей его приобретения (постройка дома, ведение ЛПХ и др.).
5. Нет пересечения границ участка и красных линий, то есть участка и земель общего пользования.
6. Участок или его часть не находится в охранной зоне либо зоне регулирования застройки.

По каким документам проверять

Чтобы не тратить временные и денежные ресурсы на просмотр участков, рекомендуется заранее проанализировать документы, тогда некоторые земли отсеются почти сразу.

Подтверждение права собственности

В зависимости от того, когда зарегистрирована собственность, документы могут различаться:

• в период 21.01.1998–01.09.2013 выдавалось свидетельство о регистрации прав собственности;
• в период 01.09.2013–15.07.2016 — свидетельство о регистрации либо выписка из ЕГРН;
• с 15.07.2016 выдают выписку из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Для любого зарегистрированного объекта недвижимости можно получать выписки из ЕГРН. В этом важнейшем для покупателя документе содержится максимально полная информация о покупаемой недвижимости на день выдачи выписки.

Из выписки о недвижимом объекте узнают:

• о кадастровом номере участка, его площади, кадастровой стоимости;
• категории земли, виде разрешенного использования;
• границах участка, если проводилось межевание;
• информацию о наличии леса и водоемов на участке;
• о расположении участка в зоне особых условий использования, не принято ли решение изъять участок в государственную или муниципальную собственность;
• о наличии арестов, обременений, залога на участок.

Для получения всех данных правообладателя выписка из ЕГРН заказывается либо самим собственником, либо нотариусом, чтобы информация не была обезличенной. Или собственнику необходимо направить в Росреестр заявление об открытии своих данных, так как с 01.03.2023 все личные данные в выписках обезличиваются.

Важно! Выписку о недвижимости рекомендуется заказывать дважды: первый раз — для заблаговременной проверки участка, еще раз — в день сделки для подтверждения неизменности состава собственников и предотвращения мошенничества со стороны продавца.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

По выписке о переходе прав можно отследить смену собственников. Если земля часто покупалась и продавалась, будьте осторожны!

Важно! Для заказа любого вида выписки на недвижимое имущество через Госуслуги выбирайте кнопку «Стройка. Недвижимость», перейдите в «Выписки из ЕГРН».

Кадастровый план

Такую выписку из ЕГРН делают на весь кадастровый квартал, в котором находится участок. По нему можно увидеть граничащие с землей соседние участки.

Такой план чаще требуется кадастровым инженерам, для граждан удобнее публичная кадастровая карта в интернете.

Правоустанавливающий документ на земельный участок

При отсутствии на руках у хозяина оригинала копия выдается в Росреестре только по запросу собственника.

Виды правоустанавливающих документов

С документами рекомендуется ознакомиться, чтобы уточнить способ получения собственником земли. Так, может случиться, что земля куплена у обанкротившегося человека, а новая купля-продажа может оспариваться конкурсным управляющим. Для выявления такой схемы нужно проверить предыдущего продавца через реестр банкротов.

Правоустанавливающие документы могут оказаться в виде:

• договоров по сделкам (купля-продажа, дарение, мена);
• актов местной администрации о предоставлении земли (еще с советского времени);
• судебных решений;
• акта или свидетельства на приватизацию;
• свидетельства о праве на наследство.

Такие документы могут оказаться у владельца участка на руках, тогда можно не делать запрос в Росреестр.

Важно! Если переход права по документам хозяина не подтвержден в Росреестре, не исключается подделка бумаг собственника.

Межевой план

Наличие такого документа подтверждает установление границ участка кадастровым специалистом. В таком плане есть акт согласования границы, в котором расписались все соседи о согласии с планом.

О проблемах с межевым планом

С межевым планом могут возникнуть сложности:

1. План отсутствует. Межевание проводилось, но у продавца нет запасного экземпляра, а первоначальный диск, на котором записаны результаты межевания, находится в кадастровой палате.
2. Межевание проводилось не продавцом, а предыдущими собственниками, и продавцу неизвестно, как устанавливались границы.
3. Соседи оспаривают межевание вопреки наличию в плане подписанного акта согласования границ. Это может случиться, когда соседи проводили межевание раньше, с ними границы не согласовывают, их подписи для акта не требуются, а подписи прочих соседей не мешают им оспорить границы.

По разъяснению Росреестра 2022 года, участки без межевания не будут ставиться на учет. То есть до продажи кадастровый инженер по заявке продавца должен оформить межевой план.

Какие еще документы могут пригодиться при проверке

С помощью градостроительного плана участка можно понять, соблюдение каких градостроительных норм потребуется, где разрешено строительство, каких отступов нужно придерживаться.

Градостроительный план (ГПЗУ)

В плане:

1. Описываются границы объекта, размеры, кадастровый номер.
2. Содержится информация о находящихся на территории объектах и зоне разрешенного строительства.
3. Обозначены красные линии и зоны с запретом на строительство.
4. Размещена ситуационная схема прилегающих земель — соседние участки, улицы, транспортные развязки, инженерные коммуникации.
5. Перечисляются виды разрешенного использования земли: основные, условно разрешенные, вспомогательные.
6. Указаны допускаемые параметры на строительство: количество разрешенной этажности, расстояние для отступа от границы участка.
7. Находятся сведения о рубежах особо охраняемых зон, сервитутах, прочих ограничениях.

Важно! Получение градостроительного плана разрешено только собственнику участка в отделе по архитектуре или землеустройству, в МФЦ, на Госуслугах. Выдача документа производится в течение 2 недель бесплатно.

Продавец может промолчать либо не знать о наличии ограничений на строительство, поэтому планом нужно запастись до оформления сделки. Если знать об особенностях участка и возможных проблемах, можно существенно изменить сумму сделки.

На градостроительный план надейся, а сам…

По градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ) — самому полному, официальному и во многом достоверному источнику информации о земле — можно узнать много полезных сведений. Но без «но» не обходится:

1. ГПЗУ выдается только на участки с межеванием.
2. Владелец отмежеванного участка не всегда имеет ГПЗУ и отказывается его получить.
3. Иногда покупателю не хочется показать заинтересованность в участке. Попросив заказать ГПЗУ, он почти соглашается купить землю. Снижаются шансы торговаться или отказываться от сделки.
4. После заказа ГПЗУ может выясниться, что на земле запрещено строительство. Собственник рискует: он не сможет заявить суду, что не знал про ограничения.

Топографический план

Наиболее подробным документом, отражающим состояние земли, выступает топографический план. Он содержит отметки высот, построек, в том числе незарегистрированных, коммуникационные сети, кустарники и деревья.

Владелец участка не обязательно обладает топографическим планом. Документ изготавливается за плату, чаще, когда на участок проводят коммуникации (к примеру, газовая служба для газификации дома).

Проверка участка через открытые источники в интернете

Из-за неполного комплекта документов у продавца или риска их подделки рекомендуется проверять участок и в открытых источниках.

Публичная кадастровая карта

Для ознакомления со схемой участка, сверки с документацией можно воспользоваться публичной кадастровой картой Росреестра. Нужны адрес либо кадастровый номер земли.

Если возникают проблемы просмотра карты онлайн, существуют неофициальные аналоги публичной кадастровой карты: сервисы ЕГРП 365, EGRP Map.

Карта может предоставить примерные ориентиры для определения расположения участка, тем более это полезно для заброшенных участков.

Генеральный план развития местности

По этой наглядной схеме территории можно определить нахождение поблизости заводов, свалок. Генплан составляется на далекое будущее, но он постоянно дополняется, изменяется.

Карта генплана содержит зоны застроек жильем, дорогами, промзонами и т.д. Каждая местная администрация обязана размещать генплан на своем сайте.

ПЗЗ (Правила землепользования и застройки)

В документе содержатся локальные требования к застройке и использованию земли.

ПЗЗ отличаются большей понятностью, чем генплан, и большей доступностью, чем градплан — администрация обязана публиковать правила на своем официальном сайте. Поэтому — при нежелании собственника получать градплан — с ограничениями можно ознакомиться в ПЗЗ.

Важно! Местные ПЗЗ содержат и федеральные строительные нормы.

Проверка участка на местности

Осмотр земли рекомендуется проводить весной, когда просматриваются состояние дорог, подтопления.

1. Ознакомьтесь с подъездами к участку. В документах не указывается точное расположение въезда на участок, а впереди вас ожидает подвоз стройматериалов, спецтехники для стройки. При самовольном устройстве подъезда позже может выясниться его прохождение по чужой земле или над муниципальным водопроводом. Градостроительный план показывает места проездов или их отсутствие в данном месте.
2. Внимательно отнеситесь к рельефу участка. Бумаги, если отсутствует топографический план, не дают полного представления об уклонах и прочих особенностях рельефа. Сами по себе уклоны не страшны, но если рядом проходит овраг или пригорок, при строительстве могут появиться проблемы. Оврагу грозит осыпание, нужно будет укрепить его. С пригорка грунт может сползать на участок, понадобится устройство подпорной стенки из бетона. Подобные укрепления стоят очень дорого, и не всегда можно найти специалистов, умеющих это делать.
3. Изучите прохождение коммуникаций и их удаленность. За этими сведениями рекомендуется обратиться к соседям и сравнить с указанными в градплане. Частенько риелторы делятся «информацией», что вблизи находится газовая труба и вы легко подключите газ. А позже вы узнаете, что труба в километре от участка, а газовикам нужно 900 тысяч за подключение.

Проверка возможности подключения коммуникаций:

О проблемах участка, открывшихся после сделки

В соответствии с законом, у продавца есть обязанность по передаче покупателю товара соответствующего договору качества. В противном случае покупатель может не заключать договор, расторгать его, вернув деньги. Чаще всего такое происходит через суд: продавцы очень редко согласны на добровольное аннулирование сделки.

Если покупателю что-то должно стать известным до сделки, но он не проверил должным образом, это может действовать против него. Нужно будет искать доказательства, что проблемы участка уже были до сделки, а узнать об этом было нельзя.

Важно! Отказаться от сделки, заблаговременно узнав о недостатках земли, значительно легче, чем потом расторгать договор.

Теперь о некоторых сложностях, возникающих при покупке участка.

По виду разрешенного использования участка можно построить дом, а по другим документам — нет

Строить индивидуальный жилой дом можно по таким видам разрешенного использования земли:

• для ИЖС;
• по блокированной жилой застройке;
• ведение ЛПХ;
• под жилое строение;
• для жилой застройки.

Виды разрешенного использования можно поменять, но это стоит больших денег и долгого внесения изменений в несколько документов по территориальному планированию и зонированию, местный градостроительный регламент. В этом может последовать и отказ. Поэтому рекомендуется сразу подыскивать землю с нужными параметрами.

Более сложная ситуация, если вид разрешенного использования допускает строительство, а другие документы запрещают возведение жилого дома. Так, по ПЗЗ вид территориальной зоны может не соответствовать виду разрешенного использования участка: выписка из ЕГРН указывает категорию «Земли населенных пунктов» с видом «Для ИЖС», а ПЗЗ заявляют о территориальной зоне как «Общественно–деловой», «Зоне рекреации» или предназначенной для многоэтажной застройки.

Такая сложность не выявляется без изучения правил землепользования и застройки или градостроительного плана.

Земля заложена

В такой ситуации продавец при неисполнении обязательства перед кредитором передает ему участок.

Чаще это касается земельных участков, приобретенных по ипотеке, которая не погашена.

Продавать участок без разрешения кредитора не допускается. Банк разрешает выводить из залога и продавать участок лишь после закрытия долга, когда закрывается ипотека или делается наложение ипотек при оформлении покупателем кредита.

На землю действует сервитут

По таким ограничениям для владельца у кого-то есть право использовать его участок для каких-то целей (обеспечивать проход, проезд, провести линию электропередач, связь, трубопровод и т.п.).

Для установления сервитута нужно соглашение сторон, а при несогласии хозяина установлением сервитута занимаются в суде. Сервитут регистрируют в ЕГРН, и его можно увидеть до сделки в выписке.

При смене владельца участка сервитут сохраняется.

Может случиться и появление сервитута после приобретения земли: к примеру, энергетикам нужно провести новую ЛЭП, поставив опору на участке. Такие ситуации непредсказуемы.

Земля находится в зоне особых условий использования

Земельный кодекс перечисляет 28 видов этих зон. Среди них расположение вблизи:

• аэропортов;
• газопроводов;
• высоковольтных ЛЭП;
• разливов рек;
• птицефабрики.

Информацию об особой зоне содержит выписка из ЕГРН.

Важно! При нахождении участка в подобной зоне им можно пользоваться по назначению, но с учетом правил застройки для специальных зон.

О некоторых зонах с особыми условиями

Наиболее часто встречающиеся зоны рассмотрим дальше.

Охранная зона инженерных коммуникаций

Здесь запрещено строительство, складирование материалов, мусора, грунта. Охранная зона устанавливается на случай аварийных ситуаций, чтобы у спецтехники была возможность раскопки труб для ремонта, а аварии не несли угрозы людям и постройкам.

Так, ближе чем на два метра от газопроводов низкого давления запрещено строительство, рытье погребов, разведение огня, преграждение доступа к трубе.

Охранная зона линии электропередач (ЛЭП)

На этой территории вблизи электрических проводов запрещено строительство без разрешения энергетиков. В зависимости от напряжения линии расстояние определяется на 2-55 м с каждой стороны от кабеля.

Зарегистрированную в ЕГРН охранную зону указывают в выписке.

Водоохранные зоны

В таких зонах не запрещено строительство, но все работы должны вестись так, чтобы не загрязнять водоем. На таком участке нельзя содержать домашних животных, вспахивать землю.

Зоны подтопления или затопления

Участок расположен рядом с водоемом, который может разливаться. Строительство на таких землях допускается, если приняты меры по инженерной защите от воды. Вид принимаемых мер законом не определен: то ли строительство дамбы, то ли досыпка песка. Это все по усмотрению чиновников.

Подтапливаемые зоны могут охватывать немалые территории, их регулярно пересматривают. Может сложиться так, что сейчас земля подтапливается, а на будущий год уже нет, и наоборот.

Зона прибрежной полосы

Такая земля относится к территориям общего пользования, строить на ней нельзя. Рекам протяженностью свыше 10 км прибрежную полосу устанавливают в 20 м.

Зоны сохранения наследия

Для них могут использоваться разнообразные наименования вроде архитектурно-планировочной зоны, защитной полосы культурного наследия, охранной территории природного заповедника и др.

Строить здесь запрещено или допускается с ограничениями. Так, при сносе старого здания на участке может потребоваться возвести такое же из исторических стройматериалов.

Подобные участки нередко продаются государством или муниципалитетами на торгах, расположены они на исторических землях.

Охранные зоны аэропортов

Строительство запрещено вовсе или требуется согласование параметров строительства в муниципалитете и с руководителями аэропорта.

По земле проходит красная линия

Земля находится в границах территории общего пользования. Чаще всего участок «заступает» на улицу или захватывает придорожную полосу.

На землях общественного пользования нельзя размещаться частным объектам, поэтому вопрос о нарушении может решаться в суде.

Неправильное установление границ участка или их отсутствие

Нередко можно встретить продажи участков без установленных в документах границ, приложена только их схема. Такую землю сначала ставят на кадастровый учет, а потом совершают сделку. Передавать деньги продавцу за участок без определенных границ очень рискованно для покупателя: вы можете приобрести не ту землю, о которой договаривались, возникнут проблемы при переходе прав.

В документах участок без границ определен как «ранее учтенный», указывается не кадастровый, а условный номер.

Важно! Для постановки земли на учет нужно пригласить кадастрового инженера, провести межевание участка, определить границы, внести информацию в ЕГРН.

Ситуация может оказаться и такой: межевание выполнено, но в реальности нет соответствия документам: забор может захватывать часть земли соседа или муниципалитета.

Земля находится под арестом

Участок арестовывается судебными приставами по различным причинам. Так, собственник может оказаться должником банка или неплательщиком алиментов. Может накладываться запрет на проведение любых регистрационных действий с недвижимыми объектами.

Важно! Покупатель вправе подписать договор о покупке арестованной земли, передать деньги, но перерегистрировать участок ему не разрешат. Для оформления перехода права продавцу необходимо погасить долги и добиться от приставов снятия ареста.

Как проверять самого продавца

Покупая земельный участок, придерживайтесь тех же правил проверки продавца, что и при приобретении квартиры. Вот несколько наиболее часто встречающихся проблем.

Исполнительное производство в отношении продавца

В службе судебных приставов заведено исполнительное производство по продавцу. Это грозит возможным арестом имущества. Проверку продавца можно провести через сайт судебных приставов. Если арест наложен приставами в период проведения сделки, регистрация будет приостановлена до его снятия, но не дольше чем на 3 месяца. Если после окончания этого срока арест не будет снят, регистрация не состоится, что обжалуется только в суде.

Продажа без согласия супруга

Продажа совместно нажитого участка происходит без согласия супруга. Вне зависимости от того, на кого из супругов оформлен участок, приобретенный в браке, продавать можно только при наличии нотариального согласия второго супруга. При отсутствии согласия сделка может оспариваться в течение года с даты, когда второму супругу стало известным о сделке.

Проще всего узнать о наличии брака у продавца проверкой штампа в паспорте, но его ставят не всегда, из-за чего стороны решают эту проблему устно, а в договор на куплю-продажу земли записывают приблизительно такие слова: «Продавец гарантирует, что земля свободна от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых стороны сделки в момент ее совершения не могли знать. Она не относится к совместному имуществу, и для её продажи не требуется согласие супруга(и) продавца».

Если сделка будет оспариваться, с помощью такой формулировки покупатель сможет подтвердить свою добросовестность. При заявлении супруга(и) продавца о праве на землю покупателю можно ссылаться на введение его в заблуждение продавцом.

Продавцу желательно запастись справкой из загса об отсутствии записи о браке. Справка готовится в течение дня, загс ставит в ней печать.

Банкротство продавца

В такой ситуации имущество продавца должно продаваться на торгах. Если земля относится к такому имуществу, со сделкой возникнут сложности. У финансового управляющего, ведущего процедуру банкротства, есть право обращения в арбитражный суд для признания сделки недействительной.

Об итогах

Ряд итогов по сказанному выше:

1. Выпиской из ЕГРН и градостроительным планом на участок пользуются как главными источниками информации о земле. Если продавец не обладает градостроительным планом и получить его не хочет, можно ознакомиться с правилами землепользования и застройки на портале местной администрации — здесь есть сведения о том, что разрешено и запрещено на землях.
2. Проверять земельный участок должен покупатель. Не проявив должную осмотрительность при сделке, он очень рискует: в Росреестре могут не зарегистрировать право собственности, у соседей окажется право сервитута, а затапливаемый участок придется засыпать своими силами.
3. Рекомендуется перепроверка границ участка, в том числе при проведенном межевании. Это делается самостоятельно по кадастровой карте или с помощью кадастрового специалиста, но не того же, который выполнял межевание.

Покупка земли требует тщательной подготовки и осмотрительности, чтобы покупатель не остался с большими проблемами после подписания сделки и передачи денег продавцу.

Какие нужны документы для продажи недвижимости

Как взять землю в аренду у государства

Что такое садовое товарищество и стоит ли покупать

Дачная амнистия: что это такое и как воспользоваться

Как перевести садовый дом в жилой и прописаться на даче