Для того чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, необходимо подготовить целый список документов. Каждая справка должна быть грамотно оформлена. Если в процессе заключения основного договора в бумагах обнаружатся какие-то сомнительные данные или не соответствия, соглашение может не состояться. Давайте рассмотрим весь процесс поэтапно.
Список документов для продажи квартиры
- Паспорт
- Выписка из ЕГРН
- Правоустанавливающий документ (договор о приватизации, предыдущий договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве (ДДУ), договор инвестирования, дарственная, наследство)
- Договор купли-продажи
- Технический паспорт (паспорт БТИ)
- Справка об отсутствии задолженности
- Нотариальная доверенность
- Письменное согласие супруга
- Справка о составе семьи
- Разрешение органов опеки и попечительства
- Свидетельство о рождении ребенка
Продажа жилой недвижимости - основные нюансы
Перед тем как выставить квартиру на продажу, нужно определить ее статус - возможно ли это сделать вообще. Осуществить сделку можно только собственнику недвижимости или, как вариант доверенному лицу. В последней ситуации человек, который представляет интересы хозяина должен обладать генеральной доверенностью.Если жилая площадь принадлежит не одному, а нескольким собственникам в долевом соотношении, то для её продажи необходимо согласие каждого. Такая сделка купли-продажи проходит с участием всех дольщиков и нотариуса, который ее заверяет. В случае, когда разделения по долям нет и жилье находится в совместном владении, нотариально заверять соглашение необязательно.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Поиск потенциального покупателя и подготовку сделки вы можете возложить на риелторов или поверенных. Для этого им нужно передать доверенность, официально заверенную нотариусом. В документе необходимо по пунктам перечислить список доступных действий. Однако, заключать основной договор должен сам хозяин имущества!
Квартиры с обременением
Проверить есть ли на квартире обременение очень просто. Аресты, ренты, залоги и т.п. - отображаются в справке ЕГРН. Она является одним из основных документов при сделке купли-продажи, поэтому сокрытие этой негативной информации невозможно. Такая сделка не пройдет регистрацию ни в одном Росреестре.
Какую недвижимость трудно продать
Идеальным жилым объектом, который будет пользоваться спросом для покупателя является такая квартира, которая имеет одного хозяина, длительное время находится во владении (более 5 лет в собственности) и не имеет множества прописанных непонятных лиц. Если ваша собственность обладает этими характеристиками, то проблемы в поиске выгодного для вас клиента не возникнет. Но есть квартиры, которые очень трудно продать, так как покупатели не хотят сталкиваться с сопутствующими трудностями. К такому жилью относятся следующие объекты:- В которых произведены несогласованные перепланировки - если их нельзя оформить по закону, они в особенности являются проблемными.
- Находящиеся во владении меньше года - для потенциальных покупателей они вызывают подозрения. В этих случаях люди боятся мошеннических схем.
- Если какой-либо из собственников является пожилым или же имеет психические заболевания - при заключении договора покупатели могут запросить у вас справку о психиатрическом диагнозе, чтобы удостовериться, что продавец дееспособен и соглашение будет действительным.
- Если один из совладельцев отбывает срок в месте лишения свободы или его местонахождение неизвестно - заключить договор можно и без присутствия этого человека, но при наличии доверенности. В принципе, такая ситуация не страшна, но покупателей недвижимости это настораживает.
- Если при покупке использовали материнский капитал, а на детей не оформили доли - сокрытие такой информации во время заключения договора возлагает на продавца серьезную ответственность и грозит наказанием (возможно уголовным).
Продаем квартиру - какие документы нужны при продажи квартиры
К сбору документов для продажи квартиры нужно отнестись с особым вниманием. Это необходимо для того, чтобы сделка прошла успешно. Подготовившись заранее, вы минимизируете свое время и денежные средства. Рассмотрим полный пакет бумаг, наличие которых обязательно при заключении соглашения:- паспорта - удостоверения личности всех собственников;
- справка о составе семьи, документ о количестве человек в семье;
- выписка из ЕГРН;
- нотариальная доверенность;
- свидетельством о собственности;
- договора купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства, если один из владельцев не совершеннолетний;
- свидетельства о рождении детей;
- согласия мужа/жены в письменной форме;
- технического паспорта БТИ.
Удостоверение личности - паспорт
Наличие паспорта для заключения основного договора обязательно. Он необходим как продавцу, так и его представителю. В случае, если владельцев много, то удостоверение личности должен предоставить каждый из них. Если хозяином собственности является иностранный гражданин, то он должен предоставить - документы, разрешающие ему проживать на территории государства длительное время или переведенный на русский язык паспорт, который нужно заверить нотариусом.Справка о составе семьи - выписка из домовой книги
Справку называют также выпиской из домовой книги. Она имеет расширенный характер - в ней прописана абсолютно вся история квартиры. Эта бумага гарантирует покупателю, что жилплощадь "чистая" и не имеет посторонних прописанных лиц. Выдают эту бумагу в любом МФЦ после запроса. Также ее можно запросить на Госуслугах. Выписка является бесплатной и действительна на протяжении одного месяца.
Договор купли-продажи
Соглашение, в котором прописывают - информацию о владельце и покупателе жилья, цену, почтовый адрес объекта и его кадастровый номер. Документ должен быть оформлен в правовом формате, так как он законно скрепляет сделку. Каждой стороне выдается по одному экземпляру, а третий остается в регистрационном органе.ВАЖНО! При продаже квартиры, у договора купли-продажи должно быть приложение - называют его актом о приеме-передаче квартиры!
Выписка из ЕГРН
В этом документе прописываются всевозможные обременения, которые может иметь объект недвижимости - аресты, залоги, ипотеки и т.д. В принципе, она является заменой свидетельству о собственности. Запросить ее можно в МФЦ или Росреестре.
Нотариальная доверенность - доверенность, заверенная нотариусом
Она необходима в случае, если хозяин собственности не имеет возможности присутствовать при заключении основного договора. В этом документе прописывают информацию о представителе, адрес объекта, срок действия и перечень доступных действий. В качестве доверенного лица можно выбрать любого совершеннолетнего гражданина, который является дееспособным. Такую бумагу необходимо заверить нотариальным органом.Разрешение органов опеки и попечительства
При наличии несовершеннолетних собственников при заключении сделки нужно предоставить разрешение попечительского органа. Оно является гарантией, что ребенок не останется обездоленным, а его условия проживания не станут худшими. Если дети просто зарегистрированы в квартире, то согласия опекунской инстанции брать нет надобности.Свидетельства о рождении детей
Когда одним из владельцев жилой площади является ребенок, то для совершения сделки купли-продажи необходимо наличие его свидетельства о рождении. Если вы являетесь опекуном, то ко всему прочему нужно располагать судебным решением о попечительстве или же свидетельством усыновления. В случае, когда ребенок уже получил паспорт, то его нужно приложить к свидетельству о рождении.Письменное согласие супруга (Документ о согласии мужа/жены на продажу)
Такую бумагу можно составить в свободной форме. Главное, согласие супруга на продажу недвижимости должна быть официально заверена нотариальным органом. В основном, это касается недвижимости, которую приобрели в браке - она является общим имуществом (независимо от того вписана ли вторая половина в договор владения).Правоустанавливающий документ
К этой категории относится любая справка, в которой прописаны ваши права на владение квартиры. К ним относятся договора о приватизации, предыдущие договора купли-продажи, договор долевого участия (ДДУ), дарственные, справки о праве наследования. В случае, если вы потеряли документы, то их можно получить в том органе, который выдавал ее ранее (из архива).Технический паспорт - паспорт БТИ
В этой бумаге указаны все параметры недвижимости - квадратура, количество комнат, планировка и т.д. Если вы оформляете ипотечный кредит или хотите получить разрешение от органа опеки, наличие техпаспорта на недвижимость обязательно. По этому документу покупатель может узнать о перепланировке, которую сделали незаконно.
Могут ли понадобиться дополнительные документы
Иногда, при продаже недвижимости покупатели могут затребовать справки нестандартного характера. Зависит это от конкретного случая - если клиент сомневается в покупке и рассматривает возможные риски. К таким бумагам относятся:- справки от наркологов и психиатров - они подтверждают адекватность собственников;
- выписки коммунальных служб - справка об отсутствии задолженностей;
- справка из налоговой - об уплате всех налогов на продаваемый объект недвижимости.