Разрешение органов опеки на продажу недвижимости

Разрешение органов опеки на продажу недвижимости
Все сделки, связанные с имуществом несовершеннолетних, в том числе продажа квартиры - это не всегда легкий и быстрый процесс. В некоторых случаях люди сталкиваются с обстоятельствами, которые не позволяют оперативно оформить соглашение купли-продажи или воспользоваться денежным счетом ребенка. Одним из таких моментов является разрешение от органов опеки. Сегодня мы подробно рассмотрим - когда оно необходимо и как его получить.

Органы опеки и попечительства - что это такое?


Специализированной структурой, защищающей права и интересы несовершеннолетнего или недееспособного гражданина является орган опеки и попечительства.

Согласно закону, граждане, которые еще не достигли четырнадцатилетнего возраста или признаны недееспособными, не могут самопроизвольно распоряжаться своим имуществом или заключать юридические сделки. Категорию таких людей защищают законные представители или уполномоченные опекуны.

Интересы подростков от 14-18 лет, а также частично неспособных граждан, представляют попечители. Люди этой группы могут принимать участие в сделках и договорах, но только по согласованности с законным представителем.

ВАЖНО! Ребенок, которому еще не исполнилось четырнадцати лет - не допускается к участию в сделках с недвижимостью. Все действия от его имени совершаются родителями, усыновителями или опекунами!

Разрешение органов опеки и попечительства - когда оно необходимо


В некоторых случаях, для того чтобы совершить сделку с имуществом несовершеннолетних или же подопечных, необходимо предварительно получить разрешение опекунов или попечителей. Такие меры установлены правительством, дабы исключить ухудшение материального положения некомпетентных граждан вышеуказанных групп. Итак, согласование от ведомства необходимо при следующих юридических действиях:
  • Сделки, связанные с недвижимым имуществом - обмены, дарение, купля-продажа объекта, принадлежащего несовершеннолетнему;
  • Сдача квартиры или дома подопечного в аренду или иное пользование третьим лицам;
  • Передача собственности несовершеннолетнего в качестве залога кредитному учреждению;
  • Дележка недвижимости по долям;
  • Снятие денег со счетов, открытых на несовершеннолетних.

Когда участие органа опеки в сделке не потребуется


Существуют операции с недвижимостью, для проведения которых разрешения попечительных ведомств не потребуется. К ним относятся:
  • Передача имущества в собственность несовершеннолетним или недееспособным по договору дарения;
  • Сделки по недвижимости, на территории которой ребенка просто зарегистрировали (прописали), но к ее собственности он не имеет никакого отношения.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА! Если вам необходимо разрешение органа опеки или попечительства - получить его можно в любой области в специализированном учреждении. В основном, их выдают социальные ведомства по защите населения. Однако в некоторых городах этим вопросом занимаются узконаправленные департаменты!


В каких случаях возможно получить разрешение от органа опеки на совершение сделки по недвижимости


Для получения одобрения от опекунских органов, нужно доказать им, что материальный статус несовершеннолетнего не станет хуже. Это возможно лишь в следующих случаях:
  • При альтернативной сделке - когда вместо продаваемой недвижимости покупается жилое помещение равнозначных или лучших характеристик и условий;
  • Денежные средства от продаваемой квадратуры определяются на личный счет опекаемого - все операции с этими деньгами будут возможны тоже по согласованию с органами опеки. В основном их разрешают реализовать для покупки или постройки новой квартиры или дома.

Порядок получения согласования на сделку от органа опеки и попечительства


Получение одобрения от опекунских органов предполагает три основных этапа:
  1. Сбор перечня документов.
  2. Подача пакета справок в ведомство опеки.
  3. Ожидание ответа от органа власти.
Рассмотрим все необходимые действия подробнее.

Этап 1. Собираем документы

Для начала вам нужно собрать пакет документов - список утверждает региональный уполномоченный орган. В основном он должен состоять из следующих позиций:
  • заявления;
  • удостоверения личности опекуна, родителя или усыновителя;
  • свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетнего;
  • письменного согласия законного представителя на заключение сделки;
  • документов на жилую площадь (как продаваемую, так и приобретаемую) - справки ЕГРН, технического паспорта, экспликации, поэтажного плана и т.п.;
  • документа из финансового учреждения - в нем должен быть отражен номер счета подопечного (в случае снятия денег со счета или же его открытия);
  • выписки из домовой книги или единого жилищного документа;
  • свидетельства о праве на собственность или на наследство;
  • договора на планируемую сделку - передачу, купле-продажу, обмен, дарение;
  • документа о финансовом лицевом счете;
  • справок, подтверждающих отсутствие задолженностей по жилищно-коммунальным услугам;
  • оценки жилой квадратуры - его рыночной стоимости;
  • дополнительных документов - о выплате пенсий подопечным по потери кормильцев или инвалидности.

Согласования на сделку от органа опеки и попечительства.jpg


Этап 2. Подаем документы в орган опеки


Все необходимые документы нужно подавать в специализированную структуру вашего региона, которая уполномочена заниматься вопросами подопечных. В некоторых областях возможна подача электронного заявления через онлайн портал "Госуслуги".

 Этап 3. Ожидаем решения


Уполномоченные органы обязаны постановить решение и дать ответ заявителю не позднее пятнадцати рабочих дней. Отсчет начинается со следующего дня после того, как были поданы документы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В случае, если вам необходима оценка жилой площади по рыночной стоимости - обращаться нужно к профессиональному оценщику. Только такой отчет примут в органах опеки!

Если в ходе рассмотрения вашего заявления, от опекунских органов было получено одобрение - можете спокойно заключать сделку, но только на тех обязательствах, которые вы предоставляли в социальный департамент. Обычно срока действия у такого разрешения нет, но в нем прописывают основное условие, которое должно быть соблюдено законным представителем опекаемого. К примеру, получение несовершеннолетним в личное владение новой жилой квадратуры.

Можно ли получить от органов опеки отказ по сделке


Запомните, уполномоченные ведомства по опеке и попечительству руководствуются только интересами несовершеннолетних и недееспособных. Поэтому, в случае подозрений на недобросовестные намерения законных представителей опекаемых, они могут получить отказ. Решение от опекунского органа может быть трех вариантов:
  • согласованное разрешение на сделку;
  • согласие на проведение сделки с включением дополнительных обязательств и условий;
  • отказ на проведение сделки.
При получении отказа на совершение сделки, обратите внимание на пояснения ведомства. Такое решение должно быть чем-то мотивировано. Также, нужно отметить - любое решение органа опеки, будь оно отрицательное или положительное, возможно оспорить в суде.

ВАЖНО! Запрашивать разрешение у органов опеки и попечительства необходимо как при продаже, так и при покупке жилой площади!

Случаи, при которых можно получить отказ в разрешении на сделку с недвижимостью


Отказ органов опеки и попечительства должен иметь основание. К примеру, если предоставить в учреждение не всю необходимую документацию, то можно получить отрицательное решение. В такой ситуации можно исправить недостатки и подать заявление еще раз.

Более важным фактором может послужить неуверенность органов власти в намерениях опекуна несовершеннолетнего собственника - если планируемая сделка приведет к худшему имущественному положению опекаемого, чем оно есть на данный момент. Рассмотрим эти случаи:
  • Допустим, вы хотите провести альтернативную сделку, а квадратура покупаемого жилья меньше уже имеющегося - опека вам откажет;
  • Обмен имеющейся квартиры на жилье в доме, который находится в процессе строительства - такая сделка для опекунского органа будет считаться неравноценной, так как в период застройки у детей не будет жилой площади и постоянной регистрации. Исключение возможно в случае, если новостройку в кратчайшие сроки запустят в эксплуатацию;
  • Обмен квартиры на долю в ипотечном жилье - здесь главным риском является задолженность по кредиту и если она вдруг случится, собственность может отойти банку;
  • Если не согласен второй родитель - за исключением, если он не умер, лишен прав на ребенка или считается пропавшим без вести;
  • В случаях, когда у родителей отсутствует земля под застройку - некоторые семьи пытаются начать строительство загородного дома за счет денежных средств имеющегося жилья;
  • Существенная разница в стоимости объектов продажи и покупки - сюда можно отнести ситуации, когда новое жилье вроде бы и больше по квадратуре, но находится в районе с плохой экологией. На практике отказ опеки в таких случаях бывал, но сейчас этот фактор редко учитывают;
  • Когда новая жилая площадь не пригодна для проживания людей - к отсутствию коммуникаций в квартире опека отнесется крайне негативно.
Также, иногда, попечительское учреждение обращает внимание на инфраструктуру возле приобретаемой жилой площади: больницы, школы, детские сады и т.д. В этих случаях можно приложить к основному перечню документов рекомендацию от врача, учителя, соцработника или психолога - в ней должно быть указано, что ребенку необходимо сменить климат или условия жизни.

Возможно ли продать недвижимое имущество без разрешения департамента по опеке и попечительству


Для того чтобы совершить юридическую операцию с недвижимостью, одним из собственников которой является несовершеннолетний, разрешение органов опеки предусмотрено законом. Обойти этот фактор не получится никаким образом - такую сделку запрещено регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если в Росреестре все-таки допустят регистрацию соглашения купли-продажи, органы власти легко его обжалуют в судебном порядке.

Распоряжаться недвижимостью несовершеннолетнего - когда это возможно


Если несовершеннолетние подростки от 14-18 лет лично заработали денежные средства (подработки, стипендии, премии и пр.), то они имеют право самолично и по своему усмотрению распоряжаться своими сбережениями - согласие от опекунских органов здесь не требуется. Однако, без разрешения попечительских ведомств не обойтись, когда вклад ребенка открыт третьими лицами (родителями, родственниками).
Рассмотрим случаи, при которых органы опеки разрешают распоряжаться личными счетами несовершеннолетних:
  • если ребенку необходимо дорогостоящее лечение (этот фактор нужно подтверждать медицинским заключением врача);
  • средства будут использованы на оплату обучения подростка;
  • для ребенка приобретаются путевки на отдых для оздоровления;
  • предполагается покупка жилой площади, в которой ребенку будет выделена доля собственности (нужно предоставить предварительный договор купли-продажи).
Все остальные ситуации по расходу денежных средств несовершеннолетнего рассматриваются как нецелесообразные и крайне сомнительные. Если опекунские органы отказали родителям в использовании вклада ребенка, то это решение можно обжаловать в судебном порядке. Однако, нужно сразу быть готовыми к тому, что суд также руководствуется интересами детей в первую очередь.

Таким образом, пока ребенок не достигнет 18-него возраста, деньги с его личного банковского счета можно снять только с согласования органов опеки - они уполномочены контролировать родителей и раздавать им надлежащие инструкции.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Согласно статистическим данным, органы опеки и попечительства довольно редко намеренно "вставляют палки в колеса". Интересы ребенка для них превыше всего, поэтому в случае отказа органов власти в разрешении каких-либо юридических действий, родителям рекомендуется пересмотреть собственный подход. Конечно всегда можно обратиться в суд, но он примет решение в вашу пользу только в том случае, если не увидит в планируемой сделке ухудшения условий для несовершеннолетних собственников. Если вы руководствуетесь интересами детей, то разрешение опеки получите без проблем!

Как признать недействительной сделку купли-продажи коммуналки

Как выписать человека из квартиры: нюансы, инструкция

Согласие супруга на продажу недвижимости и зачем покупателю его проверять

Как продать квартиру без посредников: инструкция