Согласие на сделку от супруга - что это вообще такое
Под этим юридическим термином подразумевается специальное заявление - естественно, заверенное нотариусом, в противном случае оно не будет иметь юридической силы. Очень важно, чтобы в документе было указано, по какому адресу располагается недвижимость, за какую сумму она продается и какой вид сделки подразумевается. Все просто - но только на первый взгляд, потому что современные супруги часть подписывают брачный договор.
Покупатель должен узнать, был ли такой договор подписан, а если был, то нет ли там пункта, который позволит признать сделку незаконной даже при наличии заверенного нотариусом согласия. К сожалению, подобное вполне возможно, поэтому тщательная проверка - залог успешной сделки.
Что касается просто устного согласия, то его не стоит воспринимать всерьез, поскольку от него очень легко отказаться. Верить продавцу, который утверждает, что супруг или супруга, конечно же, согласны, тоже не стоит - подтвердить слова можно только документально.
Разрешение на сделку: особенности оформления
Разрешение, которое в случае необходимости, будет рассмотрено в суде - дело исключительно нотариуса. То есть продавец со своим законным партнером приходит к этому специалисту и приносит три документа: паспорт того лица, которое дает официальное разрешение на сделку, свидетельство о браке и документы, которые подтверждают право собственности на жилплощадь.
Иногда бывает такое, что к моменту продажи жилья супруги находятся в разводе - и тогда к пакету документов добавляется еще и соответствующее свидетельство. Соглашение в любом случае оформляется сотрудниками нотариальной конторы, супругу достаточно подписать предоставленный документ. А юридическую силу он приобретает после заверения нотариусом, который ставит свою печать и подпись.
Согласие супруга на продажу недвижимости: зачем оно требуется
По сути, самому продавцу это ни за чем не нужно, а вот для покупателя ситуация складывается в основном опасная, поскольку Росреестр согласия супруга не запрашивает, то есть сделка может быть зарегистрирована и без этого документа, просто с пометкой, что согласие предоставлено не было.
Но проблема в том, что квартира, которая продается, является общим имуществом, то есть второй супруг при продаже фактически лишается имущества, что дает ему право на обращение в суд. Суд может восстановить его в правах, если соответствующее заявление было подано в течение года после совершения сделки. То есть, если судья признает, что доводы истца законны, то его право собственности на квартиру будет восстановлено. Интересы покупателя в этом случае никто не учитывает.
На практике это означает, что проданная квартира возвращается супругам. А покупатель оказывается в роли истца, который подает на продавца в суд, чтобы получить обратно те деньги, которые он потратил на жилье. И если средства уже потрачены, то ситуация возникает крайне сложная. Так что лучше до этого не доводить и просто убедиться в том, что состоящий в браке владелец квартиры получил согласие. В том случае, когда этого согласия нет, от сделки лучше отказаться, какой бы привлекательной она ни казалась.
Когда продавцу потребуется взять согласие супруга
Если недвижимость приобретена или приватизирована в браке, такое согласие обязательно. И при этом совершенно неважно, есть или в выписке из реестра указание на второго собственника или нет - супруг считается собственником автоматически. То есть любая квартира, которая приватизирована или куплена, все равно считается совместной собственностью.
Развод - не повод для того, чтобы собственность перестала быть общей, если нет соответствующего судебного решения или документов о разделе имущества, второй супруг будет иметь все соответствующие права.
Ситуация с ремонтом сложнее. Мало кто знает, что даже если квартира была приобретена до брака, но потом в ней сделали капитальный ремонт, то у второго партнера также появляются серьезные права на недвижимость. Реконструкция и переоборудование также считаются. Сложность заключается в том, что в законе нет конкретного определения капитального ремонта. А это означает, что супруг имеет право привлечь независимых экспертов для экспертизы. И если они признают ремонт капитальным, это станет поводом для обращения в суд.
Поэтому уточнять нужно не только то, когда была куплена квартира, но и то, когда в ней делали ремонт. При наличии даже небольшой возможности возникновения спорной ситуации следует настаивать на необходимости оформления разрешения - просто на всякий случай.
Когда в согласии нет необходимости
Такие случаи, естественно, тоже есть, о ни нужно знать. То есть даже если человек состоит в браке, далеко не всегда на квартиру распространяется правило общей собственности. Есть ситуации, когда согласие супруга не требуется - и они перечислены в законодательстве.
Если в квартире не проводился ремонт, когда супруги состояли в браке, а сама она была приобретена до похода в ЗАГС. То же касается и получения недвижимости на основании договора дарения. Кстати, имущество, которое было получено в наследство, не считается общим в любом случае. При наличии брачного договора с пунктом, который регулирует право собственности на недвижимость, в согласии супруга на продажу также нет необходимости. Муж или жена не считаются совместными собственниками, если они отказались от приватизации.
Проведение крупного ремонта делает ситуацию спорной даже тогда, когда недвижимость была получена по одному из этих путей. Поэтому стоит убедиться, что согласие супруга у продавца есть.
Всегда нужно проверять, состоял ли владелец квартиры в браке тогда, когда оформлял право собственности. Даже если на момент продажи он находится в разводе, его "вторая половинка" вполне может обратиться в суд, чтобы восстановить свои права. А так как разводы редко бывают мирными, вероятность, что она так и сделает, достаточно высока. Даже если пройдет больше одного года, супруг может обратиться в Верховный суд - и его заявление будет принято. То есть обиженный супруг может появиться буквально в любой момент. И честно отданные деньги, регистрация в реестре и отпразднованное новоселье на ситуацию никак не повлияют.
И тут стоит рассмотреть два примера - позитивный и негативный, они помогут покупателю понять, что может его ждать.
Позитивный пример
Продавец не состоит в браке. Покупатель при внимательном изучении документов видит, что квартира была куплена 10сять лет назад, но при этом в паспорте у продавца стоит штамп, который свидетельствует о том, что это лицо находится в разводе. И даты совпадают, то есть сначала продавец вступил в брак, а уже потом приобрел квартиру. И он не обманывает, так как к моменту продажи он не женат, вот только есть неприятный нюанс - это право его бывшей супруги на половину жилья.
Покупатель, который знает об этом праве, попросил продавца предоставить разрешение от супруги на продажу, но тот отказался, сославшись на то, что не поддерживает с ней отношений. То есть сделка получалась слишком рискованной, так что покупатель от нее отказался и нашел себе жилье без потенциальных проблем, что с его стороны было правильным решением.
Негативный пример
Все то же самое, вот только покупатель не позаботился над тем, чтобы узнать, каким было семейное состояние продавца на момент заключения сделки. Его все устроило, сделка была заключена, деньги отданы. Квартиру зарегистрировали на нового владельца в Росреестре, все довольны, но потом оказывается, что не все, поскольку через несколько месяцев после того, как покупатель въехал в жилье, которое считал своей законной собственностью, его вызвали в суд.
Ситуация простая - бывшая жена продавца узнала о сделке и решила отстоять свои правда. Да, квартиру не разделили при разводе, но по закону это вообще ничего не значит. У женщины есть полное право на то, чтобы через судебные инстанции потребовать свою часть недвижимости. И она этим правом пользуется. Несколько заседаний - и суд признает ее право, отменяет сделку и присуждает необходимость возврата денег покупателю.
Вот только у продавца этих денег уже нет (или он не хочет их возвращать, что тоже возможно). Что приходится делать покупателю в таком случае? Нанимать адвоката и снова обращаться в суд, а это дополнительные расходы, причем весьма существенные.
Чтобы избежать такой неприятной ситуации покупателю достаточно проверить паспорт продавца. Модно также попробовать получить информацию от третьи лиц, но это большой риск. В идеале же стоит участвовать только в тех сделках, где у покупателя имеется на руках заверенное нотариусом согласие супруга на продажу недвижимости. В таком случае причин для беспокойства точно не будет. А еще лучше - если недвижимость была приобретена тогда, когда продавец не состоял в браке, причем ремонт в квартире после этого также не проводился. Это минимизирует риски.
Разрешение на продажу требуется именно покупателю, так что он и является той заинтересованной стороной, которой нужно контролировать наличие этого документа.
Как делить ипотеку при разводе: правила, инструкция, судебная практика
Квартира с долгами: что делать с таким наследством?
Какие документы необходимы для продажи квартиры?
Занижение стоимости недвижимости в договоре - чем это грозит покупателю и продавцу
