Занижение стоимости квартиры в договоре

Занижение стоимости квартиры в договоре
Полученный в результате продажи недвижимого имущества доход подлежит налогообложению. По этой причине распространена практика, связанная с умышленным занижением оценочной стоимости жилого или нежилого объекта со стороны продавца. Он делает это до заключения договора покупки-продажи, чтобы снизить налоговое бремя.

Для чего занижают стоимость недвижимости

Налоговый кодекс РФ позволяет собственнику продавать жилье без уплаты налога с полученного дохода только после трехлетнего срока непрерывного владения. В некоторых случаях этот период увеличивается до 5 лет. Но может возникнуть ситуация, связанная с необходимостью досрочной продажи. По закону нужно будет оплатить налоговый взнос с продажи, а это приличная сумма средств. Точный платеж определяется с учетом стоимости объекта недвижимости. Продавец, который не может или не хочет ждать, но при этом заинтересован в сокращении собственных расходов, ищет разные способы. Одним из них является занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.

Для занижения стоимости квартиры можно использовать вычет в размер понесенных затрат либо фиксированного типа. Эти способы относят к законным. Серый метод, к которому прибегают довольно часто – это искусственное занижение реальной цены жилья на квартире. То есть стоимость в договоре будет указана меньшая, чем реально была уплачена по сделке. За базу берется сумма, которая оказалась больше – либо 70% от кадастровой цены, либо указанная в договоре стоимость.

Продавцы жилья чаще всего применяют именно незаконные способы снижения цены, поскольку законные налоговые вычеты могут не приводить к обнулению налога после продажи квартиры. К примеру, фиксированная сумма вычета слишком маленькая, чтобы приравнять налог к нулю. Другой вариант – вычет в сумме понесенных затрат не позволяет свести налоги с продаж к нулю. Это происходит, если расходов на приобретение недвижимости не было в принципе (она получена в наследство), либо когда стоимость покупки заметно ниже цены продажи, при этом платить налог с разницы желания нет.

В описанных случаях многих продавцов посещает мысль указать в договоре искусственно заниженную стоимость – уменьшить ее до коэффициента 0.7 от значения кадастра. Тогда налог окажется или минимальным, или нулевым. (Справка: Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?)

Занижение стоимости в договоре.jpg


Какие риски есть у занижения цены квартиры?


Риелторы говорят о таких рисках занижения цены недвижимости для покупателя:

  • Если сделка будет признана в судебном порядке недействительной, покупатель может претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре.
  • Оформить налоговый вычет в полном размере тоже не выйдет (в объемах реальных затрат).
Это частично корректная информация. Например, после признания сделки недействительной судом будет применена двусторонняя реституция. Каждая сторона получает абсолютно все активы по сделке. На практике в целях защиты покупателей при заключении сделок покупки-продажи оформляется обычная расписка. В бумаге указывается реальная цена квартиры. Суд принимает в расчет данные из расписки.

Есть возможность потребовать от продавца подготовить расписку на получение реальной полной суммы за проданную недвижимость. Другой вариант – составляется две расписки. Первая на прописанную в договоре сумму (то есть заниженную стоимость квартиры), а вторая на остаток суммы (разница между заниженной и реальной ценой). Остаток представляется как матобеспечение или гарантия продавца в случае расторжения соглашения или его признания юридически недействительным. Эти расписки предоставляют покупателям необходимую защиту от финансовых рисков. Насколько она надежная? Каждый случай индивидуальный, и 100% страховки от потери средств не будет. Риски для покупателя есть всегда, но расписка их минимизирует.

 Что дает допсоглашение


По договору купли-продажи с заниженной ценой может оформляться дополнительное соглашение. Если первая расписка оформляется на передачу денег по договору, а вторая за неотделимые улучшения, юристы рекомендуют делать дополнительное соглашение. В нем детально будут описаны неотделимые улучшения, откорректирован тот пункт, в котором указывается необходимая цена. Чтобы дополнительное соглашение было корректно оформлено, имело полную юридическую силу, стоит обратиться за помощью в его оформлении к юристам.

Иск о банкротстве – что делать?


Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда суд признает сделку недействительной по иску от конкурсного управляющего при проведении процедуры банкротства. Вы должны учитывать – этот риск проявляется, когда квартира реализовалась по явно заниженной стоимости относительно рыночной. Судебный представитель может увидеть в подобных действиях попытку должника сбыть текущие активы, чтобы защитить их от взысканий со стороны кредиторов.

В таких случаях вступает в силу реституция двустороннего типа. Расписки могут принимать во внимание суды – это первое, второе – покупатель может рассчитывать на компенсацию со стороны государства при наличии статуса добросовестного покупателя. Плюс при заключении сделки можно проверить продавца на предмет его вероятного банкротства. Поэтому до покупки квартиры нужно использовать все каналы и сервисы для наведения справок.

Купили квартиру по заниженной цене - что с налоговым вычетом?


С налоговым вычетом все тоже не так однозначно, как говорят риелторы. Налоговая рассматривает при обосновании вычета не только договор покупки-продажи, но и расписки, полученные от продавца, прочие платежные поручения, документы. Нужно доказать и подтвердить реально затраченные на покупку квартиры суммы средств.

Налоговая расходы на квартиру проверяет по такой схеме:

  • Сначала анализируется договор. В нем указана стоимость жилья (конкретного объекта) и сопутствующие условия.
  • Проверяются платежные документы – какая сумма реально была уплачена, что нужно для подтверждения, все ли бумаги в порядке.
Технически за одну квартиру можно получить пару вычетов и более. Если сумма затрат меньше, чем цена квартиры, вычет дадут на сумму расходов. Когда в расписках указана большая цена, вычет будет равняться стоимости жилья согласно договору.

Другой момент – сумма вычета не может превышать 2 млн. руб. от расходов покупателя. Если заниженная цена будет выше 2 млн., покупатель получит максимальный вычет итак – даже без дополнительных расписок. В Москве почти все квартиры стоят дороже.

Популярные вопросы по занижении стоимости квартиры в договоре


Неотделимые улучшения можно принимать к вычету, если сделка касается квартиры с отделкой в новом доме. При покупке новостройки без отделки либо непосредственно у застройщика государство оформляет вычет в том числе на отделку. Но для получения денег требуется правильно составить договор и подготовить расписку. Только в таком случае реально будет учесть неотделимые улучшения в рамках налогового вычета. На недвижимость на вторичном рынке, купленную у физического лица, льгота не распространяется. Даже если вы заплатили за отделочные работы, налог с суммы никто не вернет.

Как учитываются проценты, когда кредит превышает цену самого жилья? При приобретении квартиры в ипотеку есть возможность оформить вычет на сумму уплаченных финансовому учреждению процентов. Когда сумма кредита выше стоимости квартиры в соответствие с договором, вычет дадут только по пропорциональной цене жилья сумме процентов. То есть имущественный вычет по кредитным процентам будет предоставлен на сумму, пропорциональную цене квартиры, указанной в договоре покупки-продажи.

Итоги: рекомендации покупателю

В итоге получается, что риски покупателя от занижения цены квартиры по договору купли-продажи сильно преувеличены. Да, есть определенные финансовые неудобства от манипулирования ценой. К ним можно отнести:
  • перепродажу квартиры, купленной по стоимости ниже реальной;
  • покупку жилья по заниженной цене в ипотеку.
В случае с ипотекой банк может не пойти на текущие условия и просто дать отказ. Но это необязательно – у каждого финансового учреждения свои принципы работы.

При перепродаже квартиры покупатель должен будет заплатить налог по повышенной ставке, если он решит продать квартиру в течение трех лет (когда жилье не является единственным, этот срок увеличивается до пяти лет). Применить налоговый вычет на сумму реальной стоимости приобретения жилья не выйдет.

В целом юристы и риелторы покупателям соглашаться на занижение цены по договору не рекомендуют. Но они признают, что подобные сделки востребованы на рынке недвижимости, принимают участие в их реализации.

Риски для продавца: что нужно знать о занижении стоимости недвижимости


Для продавца тоже есть риски занижения стоимости недвижимости в договоре покупки-продажи. Первый – есть вероятность, что покупатель не заплатит полную сумму по договору. То есть при достаточной хитрости, ловкости покупателя продавец может остаться обманутым. Он ничего не сможет сделать, поскольку получит сумму по договору. Как минимизировать риски? До сделки изучите вопрос правильной передачи денежных средств при заключении сделок с недвижимостью.

Второй момент – это вероятные проблемы с налоговой. Если соответствующие органы узнают о проделках продавца, последуют санкции. Каналов для получения такой информации достаточно. Например, если покупатель решит оформить налоговый вычет, он может предоставить и договор, и расписку с дополнительным соглашением. Налоговая сопоставит суммы, факты и увидит разницу. Недостающий платеж будет доначислен – причем вместе со штрафными санкциями. В некоторых ситуациях действует уголовная статья.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартирке

Как выписать человека из квартиры: нюансы, инструкция

Какие документы необходимы для продажи квартиры?

Предоплата за квартиру: аванс или задаток