Как продать квартиру в ипотеке
Ипотека - это обременение жилья, купленного человеком "в долг". Покупка происходит на заемные у банка средства, и находится в его собственности до полного погашения долга. Однако, жизнь не стоит на месте и с каждым могут произойти разные ситуации - необходимость переезда, расширение, появление семьи, пополнение и многое другое. Все эти случаи предполагают продажу "ипотечной" недвижимости. Как же способы для этого предусмотрены законодательством? Давайте рассмотрим.Нужно ли продавцу согласие банка
Если ваша квартира находится в залоге у банка - вы вправе ее продать. Только существует один важный нюанс, для продажи такой собственности необходимо согласие банка. Для начала нужно узнать у банковских работников процесс по погашению долга и снять обременение с жилой площади. И только после этого начинайте искать потенциальных покупателей.
Как только вы получите одобрение от банка для осуществления сделки, можно выбрать один из вариантов, как ее осуществить:
- погасить ипотеку досрочно (при наличии всей остаточной суммы заемных средств);
- продать квартиру с выплатой ипотечного долга во время сделки;
- продать квартиру с долгом;
- продать жилую площадь при помощи банка.
Погасить ипотеку на жилье досрочно
Самым легкий вариант - это если продавец имеет или находит денежные средства для погашения кредита. Это наиболее удобно всем трем участникам: банку, покупателю и продавцу. Однако, далеко не у каждого есть такой простой выход. В большинстве случаев продавец договаривается с покупателем о задатке, которым собственно и покрывает долг.От банка при таком раскладе требуется только разрешение на продажу и документ, в котором прописана оставшаяся сумма по кредиту. Стороны должны зафиксировать предварительный договор купли-продажи, где необходимо прописать передачу задатка, а также заверить его нотариусом. Для покупателя этот вариант выгоден тем, что залог гарантирует заключение основного договора и соответственно приобретение именно этого жилья.
ВНИМАНИЕ! Чтобы обезопасить себя, покупателям рекомендуется переводить денежные средства на расчетный счет банка по реквизитам ипотечного договора. При этом укажите данные о продавце и назначение перевода!
Продать квартиру с погашением ипотечного долга во время сделки
Этот способ продажи проходит с активным участием банка. Банковский представитель должен присутствовать во время осуществления сделки. При себе у него должна быть справка, в которой прописана сумма оставшегося долга по ипотеке. В этом случае банк выходит получателем задатка. Рассмотрим такую сделку поэтапно:- Для начала продавец должен получить согласие банка на сделку.
- Банк обозначает размер невыплаченной суммы по займу.
- Во время соглашения, покупатель оплачивает банку размер оставшегося долга, а продавцу - остаток суммы от общей стоимости жилья.
- Далее стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестр.
- Только после того, как банк предоставит покупателю выписку о том, что обременение на квартире отсутствует - продавцу становится доступна оставшаяся часть денег.
Продажа жилой площади с долговыми обязательствами
Процедура отлично подходит для таких ситуаций, когда у покупателей не достает денежных средств, чтобы оплатить покупку в полном объеме. Таким образом, вместе с квартирой им переходит обременение предыдущих хозяев. Что касается условий по кредиту, то их могут оставить неизменными или изменить - это зависит от банка. Преимущество в этом случае несомненно есть, так как покупатель может приобрести жилье на более выгодных условиях, чем если бы он оформил новую ипотеку.Сюда же можно отнести продажу квартиры по методу, который называется "перезайм". Он заключается в следующем:
- Продавец должен сообщить банку о том, что собирается продать жилую площадь.
- Далее нужно найти покупателя, имеющего в наличии денежные средства, которых хватит для погашения вашего оставшегося долга.
- Заключается договор о передачи залога и заверяется нотариусом.
- Первым взносом, который вносит покупатель, закрывается ваш ипотечный долг.
- Банк снимает обременение с собственности.
- Следующий шаг - это оформление новой ипотеки. Покупатель может выбрать предыдущий или любой другой банк.
- После оценки жилья и согласия банка на выдачу кредита, стороны подписывают основной договор купли-продажи (с учетом выплаченного ранее залога).
- Сделку регистрируют и права на квартиру переходят новому владельцу.
Продаем квартиру через банк
В основном, вариант продажи через банк применяют в случаях, когда у заемщика возникли серьезные финансовые проблемы и он не может больше оплачивать ипотеку. Такая жилая площадь уходит с молотка через специализированные площадки. Происходит это следующим образом:- Получается согласие обеих сторон - заимодателя и собственника квартиры. Соглашение о продаже подписывается при помощи банковских структур.
- Далее проводят оценку жилья и выставляют его на аукцион.
- В течении неопределенного времени подыскивается покупатель. Если торги затягиваются, то цену на недвижимость постепенно снижают. Мнение заемщика по поводу стоимости уже не играет никакой роли.
- При заключении сделки, покупатель также делит основную сумму между банком и продавцом.
- После заключения договора купли-продажи, обременение снимается, продавец получает оставшуюся сумму (если таковая будет) и квартира уходит новому владельцу.
Продажа обремененной квартиры - выгодно это или нет
Продавать жилую площадь с обременением по большей части невыгодно для продающей стороны. Почему? Потому что стоимость при продаже значительно меньше, чем изначальная покупка с оформлением ипотеки и выплатой по ней процентной ставки. В большинстве случаев к таким сделкам прибегают, когда возникают задолженности по кредиту, и отсутствует перспектива его оплаты в будущем.Существует еще один немаловажный нюанс, который не очень благоприятен для продавца - это подоходный налог. Если квартира на момент продажи находится во владении меньше 5-ти лет, то придется уплачивать налог на доходы физических лиц. Здесь стоит обратить внимание на то, что доходы от продажи возможно уменьшить на размер расхода при ее покупке (учитываются выплаченные проценты по кредиту)! Преимущество приобретения жилой площади в ипотеке - это несомненно отсутствие риска мошеннических действий. Во-первых, основная сумма денежных средств перечисляется напрямую в банк. Во-вторых, юридическое оформление сделки и сопутствующие ей процедуры строго контролируются кредитором.
Недостатком при покупке ипотечного жилья является длительный срок процесса. Работа оценщиков, сбор необходимого пакета документов, составление договора купли-продажи - все эти процессы занимают значительный промежуток времени (от нескольких недель и более). К тому же, деньги от сделки продавец получает только после того, как квартиру официально перерегистрируют.
Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья
Каждый приведенный выше способ продажи квартиры с обременением предполагает определенный пакет документов. Его определяет кредитная организация под конкретную ситуацию клиента. Давайте рассмотрим подробный перечень, которым должен обладать продавец:- паспортом - необходимо удостоверение личности каждого собственника;
- свидетельством о рождении - при наличии несовершеннолетних детей;
- выпиской из ЕГРН;
- техническим паспортом на квартиру;
- выпиской из домовой книги - на момент сделки на жилой площади не должно быть прописано никого, иначе она не состоится;
- справками об отсутствии коммунальных платежей;
- разрешением органа опеки - если одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо;
- согласием мужа или жены - при условии, что жилье куплено уже в браке;
- справкой оценки собственности.
Рискованно ли приобретать жилье в ипотеке
Многие люди опасаются приобретать недвижимость с обременением. Конечно, риск понести убытки существуют даже при сделках с квартирами без долгов. Что уж говорить об ипотеке? Давайте рассмотрим моменты, которые могут возникнуть при покупке ипотечного жилья:- Если сделка купли-продажи не одобрена банком, то она может быть оспорена.
- Исчезновение продавца после передачи ему первоначального взноса. Сюда относятся не только мошеннические действия, но и непредвиденные ситуации - непорядок с документами, болезнь и т.д.
ВЫВОД
Подведем итог - квартиру, которая находится в ипотеке продать абсолютно реально. Главное подойти к этому делу с умом и детально изучить все нюансы. Для того чтобы исключить рисковые ситуации, лучше всего заключать такие сделки при участии банка или риелторов.Как с помощью субсидий купить жилье семьям с детьми
Как получить 450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям