Покупка квартиры на вторичном рынке – удобный способ приобрести подходящее жилье по приемлемой цене. Чтобы найти по-настоящему хорошую квартиру, нужно тщательно подготовиться к выбору будущего дома и внимательно изучать каждый понравившийся вариант. Несколько полезных советов помогут выбрать квартиру на вторичном рынке.
Характеристики вторичного жилья
Наиболее важны три параметра: состояние квартиры, ее расположение и стоимость. Редко можно встретить вариант, который будет полностью соответствовать всем пожеланиям, поэтому лучше сразу определить для себя самый приоритетный критерий. Например, квартира не должна стоить больше допустимой суммы или вам важен конкретный район города. Рассмотрим важные критерии по порядку.
Район города
Чтобы определить подходящий городской район, сделайте следующее:
- Исследуйте панорамы карт района, погуляйте по местности в разное время и в разные дни;
- Почитайте мнения жителей интересующего района. Почитать отзывы и узнать много полезной информации можно в социальных сетях, на форумах и в иных интернет-источниках;
- Изучите транспортные связи и инфраструктуру. Проверьте, чтобы рядом было все, что вам нужно в повседневной жизни: магазины, аптеки, салоны красоты и т. д. Посмотреть, как работает транспорт в данном районе. Если у вас личный автомобиль, нужно проанализировать ситуацию на дорогах и риски пробок;
- Оцените климат и экологию территории. Удаленность от крупных промышленных предприятий, наличие зеленых зон, чистота района и спокойствие - большие плюсы для здоровой жизни в выбранном месте.
Обратите внимание: если для вас важна близость к определенному месту (школа, работа и т. д.), можно воспользоваться специальным поисковиком, который подберет подходящие варианты жилья близко к нужному адресу.
Состояние квартиры
Вторичное жилье бывает разным: от дореволюционных зданий до современных новостроек. При выборе жилья нужно оценить его состояние по нескольким параметрам.
- Капитальный ремонт. В домах, построенных до 2000 года, должен проводиться капитальный ремонт. Проверить, когда он был сделан или планируется, можно на сайте Реформа ЖКХ. Также на этом портале можно получить подробные данные о доме: тип, время ввода в эксплуатацию, наличие статуса аварийности и памятника архитектуры. Срок службы дома советской постройки можно уточнить у инженера. Учитывайте, что основной срок службы инженерных систем без ремонта составляет 25 лет, и с каждым годом дом изнашивается. Обязательно нужно исследовать здание вживую вместе со специалистом.
- Несущие конструкции. К ним относятся фундамент, перекрытия и стены. Они могут быть изготовлены из кирпича, дерева, железобетона и панелей. Важно учитывать возраст здания. В дореволюционных домах перекрытия создавали из дерева и усиливали бетоном и металлом. С годами разрушаются все виды перекрытий, поэтому нужно оценивать состояние конкретного строения. Также с деревянными перекрытиями слышимость в доме более высока. Это важно учитывать, если рядом находится сильный источник шума, например, поезд.
Рассмотрим подробнее особенности разных типов жилья.
Ранние советские постройки
В эпоху конструктивизма дома строили экспериментально, используя для этого материалы не самого высокого качества. В их основе применяли деревянные перекрытия, поэтому такие здания тоже нужно детально изучать на предмет изношенности.
Сталинки
Сталинки представляют собой кирпичные дома, которые вначале создавали с деревянными перекрытиями. В более позднем строительстве уже применяли железобетонные перекрытия. Подбирая квартиру в сталинке, нужно уточнить, из чего были изготовлены перекрытия. Также стоит обратить внимание на фасад дома: оцените, в каком состоянии карнизы, балконы, козырьки.
Хрущевки и брежневки
Это здания панельного типа. В таком доме нужно проверить состояние швов на фасаде здания. Если они не герметичны, в углах помещения может развиваться конденсат.
Собственники таких квартир часто проводили эксперименты со своим жильем, при этом не всегда удачные. Стоит уточнить, был ли снос каких-либо стен в квартире. Снесенные стены могут быть несущими, и это серьезная опасность для крепости всего строения.
Меняя деревянные полы, нужно следить, чтобы цементная стяжка была минимальной толщины: это нужно для снижения давления на перекрытия. Также требуется дополнительная звукоизоляция: в квартирах такого типа может быть высокая слышимость.
Новостройки
Новостройки могут быть представлены в трех видах:
- Панельный. Стоит обращать внимание на такие же моменты, как и в советских зданиях: влажность, звуко- и теплоизоляцию.
- Монолитный железобетон. У таких домов происходит усадка в первые годы после строительства. У них высок уровень слышимости, также стоит обратить внимание на качество облицовки строения.
- Кирпичный. Дом, построенный из силикатного кирпича, менее крепкий, чем из красного керамического. У высотных зданий, вероятно, проведена облицовка кирпичом, что значительно снижает звукоизоляцию.
Какие дома лучше: кирпичные, панельные или монолитные?
Что нужно учитывать при выборе дома?
- Общие зоны. Оцените состояние подъезда: насколько чисто, курят ли соседи, когда был сделан ремонт. Проверьте исправность и объем лифта, состояние входных дверей и почтовых ящиков. Оцените поведение потенциальных соседей – многое можно понять по общим территориям.
- Придомовая территория и сам район – это можно делать вживую и при помощи онлайн-карт. Обратите внимание на наличие парковки, безопасность территории и другие важные для вас моменты.
- Домоуправление. Нужно выяснить, кто контролирует общественное имущество и коммунальные услуги в выбранном доме. Этим могут заниматься ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или УК (управляющая компания). Узнать эту информацию можно на портале ГИС ЖКХ в «Реестре объектов жилищного фонда». Чтобы узнать, насколько хорошо работает организация, поищите обсуждения и отзывы жильцов в интернете. Также можно опросить жителей дома самостоятельно.
- Состояние квартиры. При осмотре жилья важно и опросить собственника по всем вопросам, и исследовать квартиру самостоятельно.
- Планируя ремонт, оцените состояние полов, стен, потолков и попробуйте примерно посчитать стоимость будущих работ. Чем больше проблем в квартире, тем дороже обойдется ремонт.
- Проверьте коммуникации: работу отопления и водоснабжения, исправность газовой системы и электропроводки, вытяжку. Важно обратить внимание на все мелкие детали, связанные с коммуникациями, чтобы избежать серьезных проблем в будущем.
- В каком состоянии вам достанется квартира. Уточните, что останется в квартире от прошлого хозяина, а что он унесет из нее. Подробно пропишите этот момент в договоре купли-продажи. Важно уточнить все детали покупки недвижимости в договоре. Если позже выяснятся неприятные моменты, о которых покупатель не знал, он может потребовать снижения цены на жилье.
- Следите за ценой. Можно заранее изучить, сколько стоит квадратный метр в квартирах подобного типа в выбранном районе. Проанализировав основные цены, вы получите актуальную полезную информацию и сможете поторговаться с продавцом, если стоимость завышена. Также можно подписаться на обновления изменений цен в интересующем жилье. Планируя приобретать квартиру в ипотеку, можно воспользоваться подходящим кредитным калькулятором для предварительных расчетов сумм выплаты. Это поможет вам заранее рассчитать свои финансовые возможности.
Необходимые документы
Покупая вторичное жилье, нужно проверить, в порядке ли все документы. Необходимо проверить выписку из ЕГРН: в ней указаны вся необходимая документация. Расскажите владельцу, какие документы ему нужно подготовить.
Обратите внимание: запросить необходимые данные можно в Росреестре, поэтому при покупке квартиры нужно завести актуальную выписку из него.
При покупке квартиры также потребуются следующие документы:
- Документ, удостоверяющий право данного человека на квартиру (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и т. д.);
- Выписка из домовой книги;
- Технический и кадастровый паспорта здания;
- Справка о регистрации (форма 9);
- Если у квартиры несколько собственников, например, муж и жена, то нужно согласие всех владельцев на продажу квартиры – этот документ заверяют у нотариуса. Если среди собственников есть ребенок, потребуется согласие органов опеки;
- Справка о том, что собственник не стоит на учете ПНД.
Как купить квартиру в ипотеку?
Квартира или дом: причины инвестировать в квартиру в новостройке