Сделки по недвижимости могут происходить между разными людьми, например, между родственниками. Их возможно проводить с учетом некоторых особенностей - о них полезно узнать до начала сделки. Рассмотрим самые основные подробнее.
Кого считают близкими родственниками?
Есть различия между понятиями «близкие» и «взаимозависимые» родственники:
- Близкими называются родственники, которые относятся к прямым восходящим и нисходящим линиям: родители и дети, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры;
- К взаимозависимым родственникам относятся муж и жена, родители (включая усыновителей), дети (включая усыновленных), братья и сестры, опекуны и их подопечные.
Существуют сделки, которые нельзя проводить между родственниками. У других видов сделок есть свои детали в случае, если родственники взаимозависимы, - их необходимо учитывать.
Как налоговые органы контролируют сделки
Родственники часто проводят между собой фиктивные сделки. Например, чтобы снизить налог за проданную недвижимость, люди идут на занижение стоимости в договоре, указывая меньшую стоимость квартиры. В ходе проверки налоговые органы обнаруживают несоответствие, что является незаконным. По подобным причинам налоговая служба внимательно проверяет сделки между родственниками.
Как проходит купля-продажа у родственников
Сделки по купле-продаже недвижимого имущества между родственниками происходят по тем же правилам, что и сделки между чужими друг другу людьми.
Они осуществляются следующим образом:
- Предварительные переговоры сторон. Продавцу и приобретателю нужно обсудить условия их будущей сделки;
- Сбор необходимых документов для продажи недвижимости;
- Создание и подписание договора о купле-продаже (ДКП). Также можно заключить предварительный договор для закрепления намерений обеих сторон совершить сделку в будущем. Полноценный ДКП можно заключить позже;
- Регистрирование прав в Росреестре и переход права собственности к покупателю;
- Передача недвижимости по акту и конечный расчет участвующих в сделке.
Как получить налоговый вычет
Налоговым вычетом называют возвращение подоходного налога в размере 13%, который удерживается государственными органами из официальной заработной платы.
Покупая недвижимость, часть потраченных средств можно вернуть: от цены недвижимости – до 260 тысяч рублей, на проценты при покупке недвижимости в ипотеку – до 390 тысяч рублей.
При покупке недвижимости у взаимозависимого родственника не получится вернуть налоговый вычет ни по недвижимости, ни за ипотечные проценты.
Покупка в ипотеку у родственника
Если происходит покупка недвижимости у близкого родственника в ипотеку, продавец должен предоставить документ, который подтвердит, что у него есть место для проживания. Продавец может предоставить выписку ЕГРН, паспорт, где имеется прописка с другим адресом, или свидетельство с правом собственности на новое место жительства.
Это является страховкой для банка от мошенничества между родственниками.
Несовершеннолетние дети в сделке
Родственники и дети не могут вступать в возмездные сделки. По этой причине использование средств из материнского капитала для покупки жилплощади у своих родственников часто признается недействительной сделкой. Если оплату совершает государство, а не ребенок, сделку все равно могут признать незаконной.
Сделки между мужем и женой
Имущество, которое совместно приобретено в браке, относится к общей собственности. Один супруг не вправе подарить, продать или купить у другого то, что принадлежит им обоим. Подобные сделки законно невозможны между супругами.
Плюсы и минусы сделок с родственниками
Сделки по недвижимости с родственниками имеют свои преимущества и недостатки. Рассмотрим основные из них.
Провести сделку по купле-продаже между родственниками проще, так как:
- Родственникам легче договориться по условиям сделки;
- Не нужны риелторские услуги, потому что сторонам не нужно подбирать подходящий вариант недвижимости;
- Меньше рисков мошенничества.
Недостатки сделок между родственниками:
- После оформления соглашения у покупателя нет права на имущественный вычет. Данное правило не подходит к ситуациям, когда участниками сделки выступают бабушки, дедушки и их внуки;
- Близкое родство может создать психологические неудобства. Участники-родственники могут потребовать большую скидку или затянуть передачу квартиры новому собственнику;
- При покупке жилья за маткапитал сторонами сделки не могут быть муж и жена. В данной ситуации отец ребенка будет выступать в роли и продавца, и приобретателя, что незаконно;
- Недвижимость в собственности у несовершеннолетнего не может приобретать его родитель, опекун или усыновитель. Несовершеннолетние не могут заключать сделки по недвижимости самостоятельно.
Полезно знать
Несколько особенностей, о которых полезно узнать заранее:
- При получении недвижимого имущества в дар от близкого родственника не нужно уплачивать налоги;
- Подтверждение уплаты средств при сделках между близкими родственниками возможно в случае безналичной оплаты. При оплате со счета можно предоставить выписку, которая заверена в банке, где она проводилась;
- Обращаться к нотариусу с общими правилами по купле-продаже не надо. Можно обращаться к нему по собственной инициативе, чтобы гарантировать законность сделки. Идти к нему нужно только с оформлением купли-продажи доли в праве на объект и при продаже собственности несовершеннолетнего: в этом случае также нужно согласие органов опеки и попечительства. Специалист потребуется, если кто-то из участников будет действовать через другое лицо: в этом случае нужно удостоверять доверенность, а не договор.
Заключение
О чем важно помнить, вступая в сделки по купле-продаже недвижимого имущества с родственниками:
- Сделки проходят на общих условиях, если при этом соблюдаются законодательные нормы;
- При оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества между родственниками продавец не оплачивает налог на полученный доход, но при этом покупателю не полагаются налоговые выплаты;
- При использовании материнского капитала в покупке недвижимого имущества у родного человека нужно приготовиться к возможным проверкам;
- Во избежание проблем следует заранее оформить документацию, которая докажет проведение сделки по факту;
- Обязательно нужно проверять недвижимость перед будущей покупкой или продажей – это можно сделать самому или с помощью специалистов. В случае проблем могут возникнуть судебные разбирательства, на которые уйдет много времени и денег.
Купля-продажа недвижимого имущества между родственниками является процедурой, при которой передается право собственности от одного родственника к другому. Эта сделка должна оформляться в соответствии с общими правилами отчуждения недвижимости с соблюдением некоторых особенностей. Если все провести верно, проблем с законом не будет, и сделка пройдет гладко.
Сделки по покупке-продаже недвижимого имущества между родственниками совершаются в рамках закона и зависят от индивидуальной ситуации близких. Необходимо узаконивать свои действия, соблюдать все требования и открыто изъявлять свою волю в сделке.
Разрешение органов опеки на продажу недвижимости
Согласие супруга на продажу недвижимости
Социальная помощь семьям с детьми на приобретение жилья