Что такое оценка стоимости недвижимости
Так называется определение реальной стоимости, причём, не только жилых помещений, но и производственных цехов, дачных построек, гаражей и пр. Процесс этот строго регламентирован. Производят его специализированные компании-оценщики или индивидуальные предприниматели.
ВАЖНО! Конечно, можно рассчитать рыночную стоимость квартиры и без привлечения специалистов, но банки и государственные органы при оформлении ипотеки эти расчёты во внимание принимать не будут.
Учитывается только мнение аккредитованных оценщиков-профессионалов с соответствующей лицензией. Как правило, они имеют большой опыт работы и хорошо ориентируются на рынке недвижимости.
Какая бывает стоимость
Существует несколько видов стоимости недвижимости: кадастровая, ликвидационная, инвестиционная и рыночная. Последняя при оформлении ипотечного займа учитывается чаще всего, но иногда оценщики обращают внимание и на другие показатели.
Рыночная стоимость
Это цена, за которую недвижимость можно реально продать в случае необходимости. Обычно её определяют по нескольким общим критериям, которыми руководствуются продавцы и покупатели недвижимости.
Для того, чтобы вычислить рыночную стоимость, например, квартиры, следует узнать, по какой цене продавались или предлагаются на рынке аналогичные объекты недвижимости в данном конкретном районе. Если такую стоимость завысить, можно лишиться возможности квартиру реально продать. А если её занизить, можно лишиться части прибыли. Банк на такую потерю средств пойдёт вряд ли, если вдруг ипотечную квартиру придётся реализовывать в случае расторжения договора. Хотя когда недвижимость нужно продать быстро, вступает в силу другой вид стоимости.
Ликвидационная стоимость
Когда жильё необходимо продать за 1-2 месяца, рассчитывают именно этот вид стоимости. Она меньше, чем рыночная, процентов на 20-25. Обычно ликвидационную стоимость вычисляют при форс-мажорных обстоятельствах, когда продажа реализация недвижимости – чрезвычайная необходимость.
Инвестиционная стоимость
Её учитывают, если недвижимость покупается с реальной целью получения определённой прибыли. Инвестор вкладывает в покупку собственные средства, чтобы через некоторое время продать объект по рыночной цене, которая будет уже выше. Для этого он может улучшить качество недвижимости, инфраструктуру вокруг неё, провести ярко выраженную рекламную компанию.
Кадастровая стоимость
Это результат государственной кадастровой оценки. Обычно её рассчитывают для налогообложения собственника недвижимости. Она почти тождественна рыночной, но учитывает только наличие самого имущества, а не его, скажем, евроремонт или наличие расположенной рядом автостоянки, торгового центра или парка. А при расчете рыночной стоимости всё это, как правило, принимается во внимание.
Как рассчитывается стоимость недвижимости
Существует три основных метода такой оценки. Все они достаточно результативны, хотя заметно отличаются друг от друга.
Сравнительный метод
О нём немного уже говорилось. Методика основывается на сравнительном анализе стоимости объектов, похожих по основным параметрам на тот, который подлежит оценке. Главное – правильно найти такую недвижимость и определить, по каким параметрам будет происходить сравнение.
Например, оценщик определяет стоимость однокомнатной квартиры на последнем этаже без балкона. Соответственно, где-то рядом нужно найти такой же объект и узнать его цену.
Можно использовать усредненные показатели. Для этого нужно узнать стоимость нескольких аналогичных квартир в данном районе и потом вывести среднее значение.
Доходный метод
Здесь стоимость квартиры или иной недвижимости оценивается, как потенциальный источник доходов. Покупатель не будет платить за квартиру больше, чем она может стоить в будущем. Обычно такую методику применяют при оценке инвестиционной стоимости объекта.
Затратный метод
В этом случае объект недвижимости оценивается перед началом его строительства или ремонта. Оценщик производит следующие действия:
- выясняет рыночную стоимость земельного участка, на котором будет расположен объект;
- определяет степень износа здания;
- рассчитывает итоговую стоимость.
Эксперт корректирует восстановительную стоимость здания и прибавляет к ней цену имеющегося земельного участка. Самый точный результат оценки недвижимости получается, когда используются сразу все три методики или хотя бы две первые.
Какие факторы особенно влияют на стоимость недвижимости
Основной фактор – себестоимость недвижимости. Сюда входят затраты на строительные материалы, оплату труда рабочим и инженерным специалистам, транспортные расходы на перевозку необходимых материалов и т.д. Но есть и другие важные факторы оценки:
- ситуация на рынке недвижимости в данное время;
- летом цены на недвижимость, как правило, выше, чем зимой;
- жильё в центре всегда оценивается дороже, - там инфраструктура развита лучше;
- жильё в небольших окраинных посёлках дешевле городского;
- износ здания;
- квартиры в домах из кирпича ценятся выше шлакоблочные, – в них теплее в холодное время года;
- недвижимость, которая расположена рядом с зелёными зонами или озёрами экологически всегда чище, поэтому дороже;
- балкон или лоджия – тоже плюс;
- если двор с многоквартирными домами закрыт и даже охраняется, это тоже повышает ценность квартир.
Обычно все эти параметры эксперт отражает в отчёте об оценке. Так его мнение будет более аргументированным. По его усмотрению можно добавить и другие свойства квартиры или дома.
Как оценивается недвижимость
Обычно этот процесс занимает от одного дня до нескольких недель, - всё зависит от сложности экспертизы. Выделяют шесть основных этапов оценки.
На первом этапе квартира ставится на оценку. Определяются имущественные права на неё, сроки проведения экспертизы. Уже на этом этапе нужно сказать оценщику, что жильё приобретается под ипотеку. Дело в том, что оценку стоимости жилья рекомендуется произвести ещё перед оформлением ипотечного займа.
Если жильё планируется приобрести в еще строящемся здании, нужна соответствующая документация о проекте и сроках строительства.
На втором этапе между заказчиком и оценщиком заключается договор. Обычно эксперты берут предоплату в полном объёме. Стоимость работы оценщика зависит от их сложности и региона. Как правило, она составляет от 2 000 рублей и выше.
Третий этап – сбор информации. Оценщик выезжает на место, осматривает объект, выявляет дефекты, если они есть.
Потом происходит расчёт стоимости. Чаще всего здесь используется сравнительный метод. Следовательно, оценщик должен собрать информацию о стоимости аналогичных зданий в данном районе или даже в регионе. На это тоже понадобится время. На пятом этапе учитываются дополнительные условия (местоположение квартиры, её состояние и пр), а потом уже составляется окончательный отчёт.
Когда бывает необходима оценка недвижимости
Поскольку речь идёт об оформлении ипотеки, рассмотрим сначала этот вопрос.
ВАЖНО! Эта процедура нужна банку, чтобы реально определить, какая сумма понадобится заёмщику.
Может показаться, что это – забота о кошельке клиента, чтобы тот не переплатил лишнего. На самом деле всё гораздо проще. Банк хочет получить данные о том, насколько выгодным будет ипотечный займ, и сколько денег он получит, если заёмщик вдруг перестанет вносить своевременные платежи. При этом учитывается не только рыночная стоимость, но и ликвидационная. Обычно сумма ипотеки ориентирована на ликвидационной стоимости квартиры. Остальные средства заёмщик вносит из своего кармана, - это один из главных принципов современной ипотеки.
Иногда оценка недвижимости бывает нужна во время судебных споров. Покупатель может предъявить претензии к продавцу недвижимости, если ему намеренно продали жильё по завышенной цене. Такое, кстати, может случиться и при покупке жилья по ипотеке, но если есть оценка эксперта, выиграть спор проще.
Часто обращаются к экспертам при реорганизации предприятия. Так определяется общая сумма активов компании. Понятно, что экспертная оценка нужна и при обмене или продаже недвижимости.
Как выбрать оценочную компанию при ипотеке
Если речь идёт об ипотеке, проблем с выбором быть не должно. Обычно это делает представитель банковской организации, он помогает с оформлением документов и составлением соответствующего договора. Часто у банков уже есть оценщики, которые постоянно с ними сотрудничают.
Стоимость оценочных услуг в регионе, как правило, одинаковая, есть разница только в сроках выполнения экспертизы. Если её придётся выполнить срочно, заплатить, конечно, придётся больше. Но лучше позаботиться обо всём заранее. Всё равно процесс оформления ипотеки за два дня не происходит.
Есть два варианта выбора оценочной компании. В первом случае следует обратиться к менеджеру банка. У него наверняка есть контакты соответствующих специалистов.
Можно и самому поискать оценщика. Но тут придётся потратить определённое время.
Какие данные указываются в отчёте оценщика
Обычно этот документ содержит следующие пункты:
- начальная информация о квартире или доме: метраж, расположение, кадастровые данные и точный адрес;
- данные эксперта, который непосредственно производил оценку;
- рыночная стоимость объекта с её полным обоснованием;
- фотографии помещения, причём, не только внутренних комнат, но и фасада дома, подъезда, двора и пр;
- описание состояния многоквартирного дома, - работа лифта, мусоропровода, наличие коммуникационных систем;
- этажность здания;
- материал наружной облицовки стен;
- подробное описание квартиры;
- наличие лоджии или балкона, присутствие на них остекления;
- высота потолков;
- желательно – площадь и расположение кухни;
- состояние окон и вид из них;
- наличие совместного или раздельного санузла;
- происходил ли ремонт квартиры или перепланировка;
- отдельно – анализ возможной ликвидности.
Стоимость квартиры зависит и от множества других факторов. Если оценщик посчитает их важными, он должен обязательно указать их в отчёте.
Основные ошибки при оформлении ипотеки и оценки предполагаемого жилья
Основная ошибка многих молодых семей – поиск совсем уж недорого жилья. Некоторые приобретают, например, квартиры в домах на окраине. Кто-то старается купить малогабаритную квартиру с минимумом удобств. На первых порах такой подход выглядит оправданным. Но потом появляются и растут дети, жить в тесной квартирке становится неудобно. А с окраины в какую-нибудь музыкальную школу или спортивную ездить долго и утомительно.
Не следует пытаться доверять оценку недвижимости малознакомым индивидуальным предпринимателем, которые готовы оценить ваше жильё так, как вы их попросите. Во-первых, банк наверняка имеет сведения о таких горе-специалистах и вряд ли поверит предоставленным ими отчётам. А во-вторых реальная стоимость жилья может понадобиться, если это жильё придётся реализовывать, бывает и такое. Иногда, например, кто-то из супругов заболевает или теряет работу.
В принципе, ипотечная система сегодня развита достаточно хорошо, и этот механизм уже отлажен. Поэтому и оценщикам следует доверять в полной мере, если это – авторитетная компания с большим опытом работы. Обманывать здесь вас никто не станет, - репутация дороже. А вот помочь смогут наверняка. И очень квалифицированно.
Занижение стоимости квартиры в договоре
Зачем нужна выписка из домовой книги
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры
Как сделать перепланировку в ипотечной квартирке
Какие нужны документы для продажи квартиры?
