За 2022 год число заявлений по преступлениям с объектами недвижимости увеличилось на 14,9% в сравнении с предыдущим годом. А 10% сделок можно оспорить: если квартира была продана перед процедурой банкротства или при неоформленном наследстве. Подобных дел за 2021 год свыше 700 тыс.
Познакомимся со стереотипами, усыпляющими осторожность покупателей и имеющими печальные последствия.
Некоторые заблуждения: остерегайтесь их!
Вот несколько мифов, опасных для покупающих недвижимость:
- нотариусами и банками проводится проверка всего комплекта документов и продавцов;
- все сделки схожи между собой;
- не нужно связываться с продавцом квартиры, действующим по доверенности;
- если квартира дешевая, нужно срочно покупать;
- выписка из ЕГРН содержит всю нужную информацию;
- без аванса или задатка никак не обойтись;
- крупное агентство все сделает правильно.
Миф первый: нотариусами и банками проводится проверка всего комплекта документов на недвижимость и продавцов
Банки под проценты выдают деньги для покупки квартиры. Если суд отберет у покупателя ипотечное жилье, кредит все равно придется платить. Такая ситуация сложилась для семьи на Урале, купившей квартиру по ипотеке. Спустя 6 лет квартира попала под арест из-за того, что мошенникам удалось обмануть предыдущего собственника, подписать у него документы и несколько раз ее перепродать. Жильё у семейства отобрали, но ипотека осталась на нём.
Многие банки предоставляют дополнительную услугу по юридической проверке недвижимости, стоимость её не менее 16 тыс. руб. Процедура стандартная, и слепо доверяться ей не рекомендуется.
Вдобавок для банков и нотариусов важна нынешняя ситуация, а не история жилья. Выявление подозрительных сделок в прошлом — не их цель.
Как поступать покупателю
Рекомендуем заблаговременно прояснить, о чем конкретно необходимо узнавать самому.
О действиях нотариуса
Нотариус занимается проверкой:
- дееспособности участников сделки через открытую базу госуслуг: так, человека могут лишить ее в судебном порядке из-за болезни;
- выписки из ЕГРН;
- действительности паспортов через открытую базу МВД;
- действительности доверенностей по Единой информационной системе нотариата;
- действительности актов, регистрирующих рождение, брак, смерть, через базу ЗАГС;
- банкротства продавца через открытую базу Федресурса, если оно уже началось.
Чем нотариус не занимается:
- историей объекта по архивной базе Росреестра — переходами прав между собственниками вплоть до нынешнего;
- архивной — расширенной — выпиской из домовой книги, по которой отслеживается история прописки и выписки жильцов со дня приватизации;
- справками из псих- и наркодиспансеров;
- сведениями по долгам квартиры — таким как по ЖКУ, капремонту;
- сведениями о финансовой несостоятельности и кредитах нынешнего и предыдущих владельцев жилья в связи с предполагаемым банкротством;
- судебными делами, связанными с текущим и предыдущими собственниками, вопреки возможному влиянию на нынешнюю сделку закрытых в прошлом исков.
Этими проверками должен заниматься покупатель. Так, у риэлтора может потратиться 5 - 12 часов только для проверки судебных дел. Нотариус или банковский сотрудник таким временем не располагают.
Вот что произошло реально
Гражданка приобрела жильё в Санкт-Петербурге в 2013 г., а спустя 9 лет ей пришла судебная повестка. Выяснилось, что она вступила в сделку с обманщицей, их договор заверен у нотариуса. Мошенница представилась наследницей якобы умершего собственника, который не умер, а свидетельство о праве наследования было подделано. Это было бы выявлено при совершении сделки, если бы нотариусом проверялись предыдущие собственники и недействительность свидетельства о смерти.
В архивной выписке из домовой книги содержится история прописки и выписки всех жильцов, которую выдают по заказу собственника квартиры — продавца. В обычной выписке указываются лишь сведения о прописанных сейчас.
Миф второй: все сделки схожи между собой
Многие думают, что из-за схожести всех сделок можно договариваться по стандарту.
Если кто-то когда-то, включая вас самих, уже участвовал в аналогичной сделке, учитывайте, что нынешняя может оказаться со своими особенностями.
Для наглядности
Недавно покупалась квартира с одним собственником и без прописанных жильцов, деньги передавались через ячейку в банке. Сейчас условия похожие, но продает квартиру иностранец.
Если воспользоваться банковской ячейкой, покупатель станет нарушителем валютного законодательства: валютным резидентам, то есть всем гражданам РФ, разрешено вести расчеты с валютными нерезидентами только безналичным путем.
Оштрафовать могут на 20 - 40% от суммы договора. Иногда встречались случаи, когда штраф оказывался больше стоимости квартиры.
Как поступать покупателю
Наряду с гражданством есть и иные тонкости. Речь идет о:
- семейном положении участников сделки, в том числе разведенных: после расторжения брака бывшие супруги могут заниматься разделом имущества в течение трех лет, но иногда и дольше — ознакомьтесь со статьей Семейного кодекса о совместной собственности мужа и жены;
- способности покупателя подтвердить доходы, чтобы не стать нарушителем закона по противодействию легализации преступных доходов;
- финансовом положении продавца — для исключения банкротства по соответствующему закону;
- адекватности продавца и тяжелых жизненных обстоятельствах либо перенесенном тяжелом заболевании, чтобы предотвратить оспаривание сделки из-за непонимания продавцом значения собственных действий.
Каждой сделке из-за индивидуальности требуется свой подход. В банке знакомы не со всеми тонкостями закона, поэтому не заметят риска. Росреестр зарегистрирует сделку. Нотариусу что-то может показаться неладным, но и это не обязательно.
Вот что произошло реально
В январе 2023 г. у риэлтора сорвалась сделка покупки квартиры вопреки качественным документам, отсутствию долгов, судов, необычных выписок ЕГРН. Но на проведение сделки потребовалось согласие бывшего мужа продавца.
Квартира была куплена в браке 20 лет назад, супруги развелись 10 лет назад. От женщины понадобилось согласие бывшего мужа, но запрашивать у него документ она не захотела.
Конечно, сделку зарегистрируют без согласия экс-супруга, но когда-нибудь он может подать иск, что доставит проблемы.
Нотариус не стал проводить сделку. Как гласит Постановление ВС, Пленум № 15, для совместно нажитого в браке нет сроков, оно всегда будет общей собственностью после расторжения брака, если не было раздела имущества.
Миф третий: не нужно связываться с продавцом квартиры, действующим по доверенности
В 2022 году около половины сделок в сфере недвижимости проводилось по доверенностям, что стало рекордом в истории российского рынка. Многие собственники отправились за границу, откуда и распоряжались жильем.
Сейчас допускается электронная регистрация сделок по продаже и покупке недвижимости. Договор подписывается сторонами квалифицированной электронной подписью и электронно направляется для регистрации. Сделку проводят в удаленном формате, на электронную почту поступает выписка из ЕГРН с новым собственником, подписанная КЭП.
Как поступать покупателю
Нередко люди оформляют доверенность, так как это более привычный вариант, чем электронные сделки. Сделки по доверенностям более рискованные, чем обычные, но из-за этого не нужно отказываться от покупки. Рекомендуется предпринять некоторые меры для безопасности сделки:
- обратитесь к юристу для всесторонней проверки доверенности и её действительности;
- проводя юридически значимые действия (внесение аванса, подписание договора и т.п.), включите видеозапись переговоров с собственником;
- проводите сделку с нотариусом: при покупке у мошенника квартиры по поддельной доверенности можно взыскать деньги со страховой компании, застраховавшей ответственность нотариуса;
- выясните, почему продажа происходит по доверенности (если у собственника несколько участков для продажи в коттеджных поселках, он не в состоянии находиться на всех сделках, поэтому выдал доверенность; родственники продают квартиру пожилого собственника).
Вот что произошло реально
В конце 2022 г. задержана группа мошенников, оставившая без квартир не менее 5 жителей Петербурга. По одному из преступлений в январе 2022 г. члены ОПГ сделали паспорт с фото и данными собственника квартиры, продав которую по поддельной доверенности от хозяина, переоформили ее на следующих покупателей.
Миф четвертый: если квартира дешевая, нужно срочно покупать
Если квартира выставлена на продажу по очень низкой цене (6 млн, а аналоги оцениваются в 9 млн), нужно насторожиться. Так, жилье может находиться в процессе отчуждения судом в пользу третьих лиц.
Когда сделка прошла по стоимости ниже рыночной на 20% и больше, ее могут оспорить через суд, если продавец или супруг продавца обанкротился.
Как поступать покупателю
Рекомендуется проведение углубленной юридической проверки. Может понадобиться 3 - 7 дней и 50 -100 тыс. руб. — это зависит от сложности дела. По результатам проверки специалист предоставит отчет с выводами и пояснениями для заказчика. При необходимости судебных разбирательств могут пригодиться и отчет, и показания юриста как свидетеля.
Отчет должен содержать доказательную часть в виде скриншотов из открытых баз, ссылок на законы и судебные дела. В комментариях эксперт должен дать рекомендации к снижению рисков по сделке.
Что проверяется юристом
Юрист займется проверкой:
- действительности паспорта, свидетельств о гражданском состоянии, доверенностей, брачного договора и т.п.;
- рисками несостоятельности и финансового состояния субъекта;
- возможными противоправными деяниями продавца: не находится ли он в розыске от МВД либо ФССП, не числится ли среди экстремистов;
- наличием судебных дел с участием продавца, способных оказать влияние на сделку;
- предыдущих владельцев с их супругами, истории прописанных в жилище людей;
- обременений объекта и многого другого.
Вот что произошло реально
В прошлом году человек собрался покупать квартиру, цена которой была ниже рыночной на 30%. В результате проверки юристом выяснилось, что продавец решает проблемы с кредиторами: он возглавляет фирму, имеющую задолженность в 6 млрд руб.
Юрист нашел решение суда, где владелец упоминался в качестве контролирующего лица, то есть он отвечал при банкротстве организации.
Вдобавок сделку могут признать недействительной из-за низкой цены квартиры. По совету специалиста клиент не стал покупать квартиру.
Отчет юриста по оцениванию рисков способен занять не один десяток страниц (в данной ситуации 72). Поэтому и услуга оценивалась в 100 тыс. У некоторых юристов оценка сделки может обойтись значительно дешевле, но и содержание отчета окажется поверхностным — всего несколько страниц.
Миф пятый: выписка из ЕГРН содержит всю нужную информацию
Выписка из ЕГРН содержит информацию о:
- площади и перепланировках;
- собственниках и долях;
- обременениях объекта;
- кадастровой стоимости объекта.
Но этот документ не расскажет ещё много о чем: покупалась квартира в браке или нет, использовался ли маткапитал, выделены ли доли. А с 01.03.2023 года в выписке из ЕГРН нет и личных данных правообладателя.
Как поступать покупателю
Выписка из ЕГРН нужна обязательно и с соблюдением нескольких правил:
- Получить выписку нужно лично покупателю для соблюдения требования добросовестности в соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, если придется обращаться в суд или для получения компенсации от государства.
- Выписки заказывают две разные: «Об объекте», «О переходе прав». В них содержится полная информация об обременениях, планировке квартиры, истории сделок по объекту. Можно получить и краткую выписку «Об основных характеристиках», но в ней мало сведений.
- Выписку рекомендуется получать два раза: перед оплатой аванса и в день перед сделкой, так как информация по выписке действительна на день предоставления. Более поздняя дата выписки больше гарантирует сохранение правового статуса квартиры.
- Перечисленные выписки покупатель заказывает самостоятельно, но не помешает и предоставление продавцом «Онлайн-выписки из ЕГРН». Она содержит сведения о личных данных правообладателя, а прочую информацию — сокращенно. В итоге по платным выпискам, заказанным покупателем, и бесплатной от продавца составляется более полная картина об объекте.
Вот что произошло реально
В заказанной покупателем за месяц до сделки выписке из ЕГРН содержался адрес квартиры, который был и в остальных документах, включая условия раскрытия аккредитива в банке, где лежала сумма за объект покупки. Сделку зарегистрировали, но оказалось, что адрес поменялся и продавцу деньги недоступны.
Ситуация разрешилась спокойно: приехавший в банк покупатель заключил дополнительное соглашение, по нему аккредитив раскрыли. Если бы продавцу деньги не выдали, сделка была бы признана недействительной, а это дополнительные затраты времени и нервов.
Миф шестой: без аванса или задатка никак не обойтись
Предоплату можно сделать в виде задатка или аванса. Аванс не гарантирует выход на сделку — его всегда можно отозвать.
Если вносится задаток, ситуация другая: при срыве сделки по вине покупателя деньги останутся у продавца, когда сделка не состоялась по вине продавца, он должен вернуть деньги в двойном размере.
Как поступать покупателю
Предоплату вносить требуется не всегда. Так, если покупатель собрал всю сумму или получено одобрение на ипотеку, а продавец подготовил все документы, можно оформить сделку в течение нескольких дней. Вносить предоплату нет смысла.
Если покупатель не имеет полной суммы или продавец собрал не все документы либо уехал, желательно оформить задаток. У сторон появятся обязательства и уверенность в намерениях друг друга по сделке.
Встречаются ситуации, когда сделка подготовлена, но покупатель не встречался с собственником, а сотрудничал через его представителя или агента. Здесь не помешает перенести сделку, оформить задаток, чтобы лично познакомиться с продавцом, определить его адекватность и мотивацию. При отсутствии продавца рекомендуется воспользоваться видеотрансляцией с ним на важнейших шагах сделки.
Вот что произошло реально
Риэлтор помогал продавать старенький дом и подыскал покупателя по ипотеке. От передачи документации в банк до сделки — около недели, поэтому вносить задаток не требовалось. Но продавец настаивал на задатке, чтобы сделка не сорвалась из-за покупателя. Задаток оформили, а предварительный договор дополнили условием, что деньги будут возвращены, если в банке не пропустят сделку. Так и получилось: банкирам не понравилась независимая оценка старенького дома — и они не выдали деньги для ипотеки.
Задаток не стал спасательным кругом для сделки, она сорвалась, но возникли другие проблемы: продавец не стал возвращать деньги, чем разозлил покупателя, который заявил в полицию. Если бы он направил иск в суд, то задаток сумел вернуть: его бы поддержали показания риэлтора и условия предварительного договора. Но он не стал обращаться в суд — и деньги достались продавцу.
Миф седьмой: крупное агентство все сделает правильно
Для многих риэлторов важны репутация и профессиональный подход к делу. Но возникают ситуации, когда агента не удается привлечь к ответственности.
Это связано с тем, какие услуги вы хотели получить от специалиста и что записали в агентский договор. Может оказаться, что договор предусматривает лишь подбор агентом объекта и организацию сделки, но не проверку ее юридической чистоты. И подобную услугу понадобится оплатить дополнительно.
Как поступать покупателю
Внимательно отнеситесь к изучению агентского договора, его перепроверке, задавайте агенту вопросы в письменном виде (можно воспользоваться мессенджерами), чтобы были доказательства по сотрудничеству.
Наиболее удобен для этого «Ватсап»: через сутки сообщения там уже не удаляются, это отличает его от прочих мессенджеров. Такая переписка обладает юридической силой, её принимают суды наряду с перепиской посредством электронной почты. Рекомендуется, чтобы переписка содержала:
- назначенные даты, время, места встреч;
- информацию о предложениях другого участника сделки;
- весь процесс сделки: одобрение кредита, проведение оценки, отправку документов в банк, заказ сделки у нотариуса;
- всю документацию по сделке — это касается справок, расписок, описей и т.п.
При наличии бумаг рекомендуем их дублировать в чатах.
Вот что произошло реально
Екатеринбург, 2019 год, в агентстве недвижимости за 50 тыс. руб. помогли женщине с покупкой квартиры. Но ей не сообщили некоторые сведения: в покупаемом жилье у нескольких человек была регистрация. Гражданка узнала об этом, сделка не состоялась. Покупательница потребовала вернуть комиссию, но фирма отказала. Гражданка обратилась в суд, который заставил агентство выплатить 83 тыс. руб. за сорвавшуюся по его вине сделку, в том числе 50 тыс. руб. — возврат комиссионных, оставшаяся сумма — штраф с компенсациями.
Это лишь некоторые заблуждения, которые могут привести к потере денег при сделках с недвижимостью. Поэтому рекомендуем внимательнее прислушиваться к советам специалистов, не относиться ко всему со слепой доверчивостью, изучать документы, действовать осмотрительно.
Экспликация квартиры и поэтажный план
Электронная регистрация права собственности