Опасные заблуждения при покупке недвижимости

Опасные заблуждения при покупке недвижимости

За 2022 год число заявлений по преступлениям с объектами недвижимости увеличилось на 14,9% в сравнении с предыдущим годом. А 10% сделок можно оспорить: если квартира была продана перед процедурой банкротства или при неоформленном наследстве. Подобных дел за 2021 год свыше 700 тыс.

Познакомимся со стереотипами, усыпляющими осторожность покупателей и имеющими печальные последствия.

Некоторые заблуждения: остерегайтесь их!

Вот несколько мифов, опасных для покупающих недвижимость:

  • нотариусами и банками проводится проверка всего комплекта документов и продавцов;
  • все сделки схожи между собой;
  • не нужно связываться с продавцом квартиры, действующим по доверенности;
  • если квартира дешевая, нужно срочно покупать;
  • выписка из ЕГРН содержит всю нужную информацию;
  • без аванса или задатка никак не обойтись;
  • крупное агентство все сделает правильно.

Миф первый: нотариусами и банками проводится проверка всего комплекта документов на недвижимость и продавцов

Банки под проценты выдают деньги для покупки квартиры. Если суд отберет у покупателя ипотечное жилье, кредит все равно придется платить. Такая ситуация сложилась для семьи на Урале, купившей квартиру по ипотеке. Спустя 6 лет квартира попала под арест из-за того, что мошенникам удалось обмануть предыдущего собственника, подписать у него документы и несколько раз ее перепродать. Жильё у семейства отобрали, но ипотека осталась на нём.

Многие банки предоставляют дополнительную услугу по юридической проверке недвижимости, стоимость её не менее 16 тыс. руб. Процедура стандартная, и слепо доверяться ей не рекомендуется.

Вдобавок для банков и нотариусов важна нынешняя ситуация, а не история жилья. Выявление подозрительных сделок в прошлом — не их цель.

Как поступать покупателю

Рекомендуем заблаговременно прояснить, о чем конкретно необходимо узнавать самому.

О действиях нотариуса

Нотариус занимается проверкой:

  • дееспособности участников сделки через открытую базу госуслуг: так, человека могут лишить ее в судебном порядке из-за болезни;
  • выписки из ЕГРН;
  • действительности паспортов через открытую базу МВД;
  • действительности доверенностей по Единой информационной системе нотариата;
  • действительности актов, регистрирующих рождение, брак, смерть, через базу ЗАГС;
  • банкротства продавца через открытую базу Федресурса, если оно уже началось.

Чем нотариус не занимается:

  • историей объекта по архивной базе Росреестра — переходами прав между собственниками вплоть до нынешнего;
  • архивной — расширенной — выпиской из домовой книги, по которой отслеживается история прописки и выписки жильцов со дня приватизации;
  • справками из псих- и наркодиспансеров;
  • сведениями по долгам квартиры — таким как по ЖКУ, капремонту;
  • сведениями о финансовой несостоятельности и кредитах нынешнего и предыдущих владельцев жилья в связи с предполагаемым банкротством;
  • судебными делами, связанными с текущим и предыдущими собственниками, вопреки возможному влиянию на нынешнюю сделку закрытых в прошлом исков.

Этими проверками должен заниматься покупатель. Так, у риэлтора может потратиться 5 - 12 часов только для проверки судебных дел. Нотариус или банковский сотрудник таким временем не располагают.



Вот что произошло реально

Гражданка приобрела жильё в Санкт-Петербурге в 2013 г., а спустя 9 лет ей пришла судебная повестка. Выяснилось, что она вступила в сделку с обманщицей, их договор заверен у нотариуса. Мошенница представилась наследницей якобы умершего собственника, который не умер, а свидетельство о праве наследования было подделано. Это было бы выявлено при совершении сделки, если бы нотариусом проверялись предыдущие собственники и недействительность свидетельства о смерти.

В архивной выписке из домовой книги содержится история прописки и выписки всех жильцов, которую выдают по заказу собственника квартиры — продавца. В обычной выписке указываются лишь сведения о прописанных сейчас.

Миф второй: все сделки схожи между собой

Многие думают, что из-за схожести всех сделок можно договариваться по стандарту.

Если кто-то когда-то, включая вас самих, уже участвовал в аналогичной сделке, учитывайте, что нынешняя может оказаться со своими особенностями.

Для наглядности

Недавно покупалась квартира с одним собственником и без прописанных жильцов, деньги передавались через ячейку в банке. Сейчас условия похожие, но продает квартиру иностранец.

Если воспользоваться банковской ячейкой, покупатель станет нарушителем валютного законодательства: валютным резидентам, то есть всем гражданам РФ, разрешено вести расчеты с валютными нерезидентами только безналичным путем.

Оштрафовать могут на 20 - 40% от суммы договора. Иногда встречались случаи, когда штраф оказывался больше стоимости квартиры.

Как поступать покупателю

Наряду с гражданством есть и иные тонкости. Речь идет о:

  • семейном положении участников сделки, в том числе разведенных: после расторжения брака бывшие супруги могут заниматься разделом имущества в течение трех лет, но иногда и дольше — ознакомьтесь со статьей Семейного кодекса о совместной собственности мужа и жены;
  • способности покупателя подтвердить доходы, чтобы не стать нарушителем закона по противодействию легализации преступных доходов;
  • финансовом положении продавца — для исключения банкротства по соответствующему закону;
  • адекватности продавца и тяжелых жизненных обстоятельствах либо перенесенном тяжелом заболевании, чтобы предотвратить оспаривание сделки из-за непонимания продавцом значения собственных действий.

Каждой сделке из-за индивидуальности требуется свой подход. В банке знакомы не со всеми тонкостями закона, поэтому не заметят риска. Росреестр зарегистрирует сделку. Нотариусу что-то может показаться неладным, но и это не обязательно.



Вот что произошло реально

В январе 2023 г. у риэлтора сорвалась сделка покупки квартиры вопреки качественным документам, отсутствию долгов, судов, необычных выписок ЕГРН. Но на проведение сделки потребовалось согласие бывшего мужа продавца.

Квартира была куплена в браке 20 лет назад, супруги развелись 10 лет назад. От женщины понадобилось согласие бывшего мужа, но запрашивать у него документ она не захотела.

Конечно, сделку зарегистрируют без согласия экс-супруга, но когда-нибудь он может подать иск, что доставит проблемы.

Нотариус не стал проводить сделку. Как гласит Постановление ВС, Пленум № 15, для совместно нажитого в браке нет сроков, оно всегда будет общей собственностью после расторжения брака, если не было раздела имущества.

Миф третий: не нужно связываться с продавцом квартиры, действующим по доверенности

В 2022 году около половины сделок в сфере недвижимости проводилось по доверенностям, что стало рекордом в истории российского рынка. Многие собственники отправились за границу, откуда и распоряжались жильем.

Сейчас допускается электронная регистрация сделок по продаже и покупке недвижимости. Договор подписывается сторонами квалифицированной электронной подписью и электронно направляется для регистрации. Сделку проводят в удаленном формате, на электронную почту поступает выписка из ЕГРН с новым собственником, подписанная КЭП.

Как поступать покупателю

Нередко люди оформляют доверенность, так как это более привычный вариант, чем электронные сделки. Сделки по доверенностям более рискованные, чем обычные, но из-за этого не нужно отказываться от покупки. Рекомендуется предпринять некоторые меры для безопасности сделки:

  • обратитесь к юристу для всесторонней проверки доверенности и её действительности;
  • проводя юридически значимые действия (внесение аванса, подписание договора и т.п.), включите видеозапись переговоров с собственником;
  • проводите сделку с нотариусом: при покупке у мошенника квартиры по поддельной доверенности можно взыскать деньги со страховой компании, застраховавшей ответственность нотариуса;
  • выясните, почему продажа происходит по доверенности (если у собственника несколько участков для продажи в коттеджных поселках, он не в состоянии находиться на всех сделках, поэтому выдал доверенность; родственники продают квартиру пожилого собственника).

Вот что произошло реально

В конце 2022 г. задержана группа мошенников, оставившая без квартир не менее 5 жителей Петербурга. По одному из преступлений в январе 2022 г. члены ОПГ сделали паспорт с фото и данными собственника квартиры, продав которую по поддельной доверенности от хозяина, переоформили ее на следующих покупателей.

Миф четвертый: если квартира дешевая, нужно срочно покупать

Если квартира выставлена на продажу по очень низкой цене (6 млн, а аналоги оцениваются в 9 млн), нужно насторожиться. Так, жилье может находиться в процессе отчуждения судом в пользу третьих лиц.

Когда сделка прошла по стоимости ниже рыночной на 20% и больше, ее могут оспорить через суд, если продавец или супруг продавца обанкротился.

Как поступать покупателю

Рекомендуется проведение углубленной юридической проверки. Может понадобиться 3 - 7 дней и 50 -100 тыс. руб. — это зависит от сложности дела. По результатам проверки специалист предоставит отчет с выводами и пояснениями для заказчика. При необходимости судебных разбирательств могут пригодиться и отчет, и показания юриста как свидетеля.

Отчет должен содержать доказательную часть в виде скриншотов из открытых баз, ссылок на законы и судебные дела. В комментариях эксперт должен дать рекомендации к снижению рисков по сделке.

Что проверяется юристом

Юрист займется проверкой:

  • действительности паспорта, свидетельств о гражданском состоянии, доверенностей, брачного договора и т.п.;
  • рисками несостоятельности и финансового состояния субъекта;
  • возможными противоправными деяниями продавца: не находится ли он в розыске от МВД либо ФССП, не числится ли среди экстремистов;
  • наличием судебных дел с участием продавца, способных оказать влияние на сделку;
  • предыдущих владельцев с их супругами, истории прописанных в жилище людей;
  • обременений объекта и многого другого.

Вот что произошло реально

В прошлом году человек собрался покупать квартиру, цена которой была ниже рыночной на 30%. В результате проверки юристом выяснилось, что продавец решает проблемы с кредиторами: он возглавляет фирму, имеющую задолженность в 6 млрд руб.

Юрист нашел решение суда, где владелец упоминался в качестве контролирующего лица, то есть он отвечал при банкротстве организации.

Вдобавок сделку могут признать недействительной из-за низкой цены квартиры. По совету специалиста клиент не стал покупать квартиру.

Отчет юриста по оцениванию рисков способен занять не один десяток страниц (в данной ситуации 72). Поэтому и услуга оценивалась в 100 тыс. У некоторых юристов оценка сделки может обойтись значительно дешевле, но и содержание отчета окажется поверхностным — всего несколько страниц.

Миф пятый: выписка из ЕГРН содержит всю нужную информацию

Выписка из ЕГРН содержит информацию о:

  • площади и перепланировках;
  • собственниках и долях;
  • обременениях объекта;
  • кадастровой стоимости объекта.

Но этот документ не расскажет ещё много о чем: покупалась квартира в браке или нет, использовался ли маткапитал, выделены ли доли. А с 01.03.2023 года в выписке из ЕГРН нет и личных данных правообладателя.

Как поступать покупателю

Выписка из ЕГРН нужна обязательно и с соблюдением нескольких правил:

  1. Получить выписку нужно лично покупателю для соблюдения требования добросовестности в соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, если придется обращаться в суд или для получения компенсации от государства.
  2. Выписки заказывают две разные: «Об объекте», «О переходе прав». В них содержится полная информация об обременениях, планировке квартиры, истории сделок по объекту. Можно получить и краткую выписку «Об основных характеристиках», но в ней мало сведений.
  3. Выписку рекомендуется получать два раза: перед оплатой аванса и в день перед сделкой, так как информация по выписке действительна на день предоставления. Более поздняя дата выписки больше гарантирует сохранение правового статуса квартиры.
  4. Перечисленные выписки покупатель заказывает самостоятельно, но не помешает и предоставление продавцом «Онлайн-выписки из ЕГРН». Она содержит сведения о личных данных правообладателя, а прочую информацию — сокращенно. В итоге по платным выпискам, заказанным покупателем, и бесплатной от продавца составляется более полная картина об объекте.

Вот что произошло реально

В заказанной покупателем за месяц до сделки выписке из ЕГРН содержался адрес квартиры, который был и в остальных документах, включая условия раскрытия аккредитива в банке, где лежала сумма за объект покупки. Сделку зарегистрировали, но оказалось, что адрес поменялся и продавцу деньги недоступны.

Ситуация разрешилась спокойно: приехавший в банк покупатель заключил дополнительное соглашение, по нему аккредитив раскрыли. Если бы продавцу деньги не выдали, сделка была бы признана недействительной, а это дополнительные затраты времени и нервов.

Миф шестой: без аванса или задатка никак не обойтись

Предоплату можно сделать в виде задатка или аванса. Аванс не гарантирует выход на сделку — его всегда можно отозвать.

Если вносится задаток, ситуация другая: при срыве сделки по вине покупателя деньги останутся у продавца, когда сделка не состоялась по вине продавца, он должен вернуть деньги в двойном размере.

Как поступать покупателю

Предоплату вносить требуется не всегда. Так, если покупатель собрал всю сумму или получено одобрение на ипотеку, а продавец подготовил все документы, можно оформить сделку в течение нескольких дней. Вносить предоплату нет смысла.

Если покупатель не имеет полной суммы или продавец собрал не все документы либо уехал, желательно оформить задаток. У сторон появятся обязательства и уверенность в намерениях друг друга по сделке.

Встречаются ситуации, когда сделка подготовлена, но покупатель не встречался с собственником, а сотрудничал через его представителя или агента. Здесь не помешает перенести сделку, оформить задаток, чтобы лично познакомиться с продавцом, определить его адекватность и мотивацию. При отсутствии продавца рекомендуется воспользоваться видеотрансляцией с ним на важнейших шагах сделки.

Вот что произошло реально

Риэлтор помогал продавать старенький дом и подыскал покупателя по ипотеке. От передачи документации в банк до сделки — около недели, поэтому вносить задаток не требовалось. Но продавец настаивал на задатке, чтобы сделка не сорвалась из-за покупателя. Задаток оформили, а предварительный договор дополнили условием, что деньги будут возвращены, если в банке не пропустят сделку. Так и получилось: банкирам не понравилась независимая оценка старенького дома — и они не выдали деньги для ипотеки.

Задаток не стал спасательным кругом для сделки, она сорвалась, но возникли другие проблемы: продавец не стал возвращать деньги, чем разозлил покупателя, который заявил в полицию. Если бы он направил иск в суд, то задаток сумел вернуть: его бы поддержали показания риэлтора и условия предварительного договора. Но он не стал обращаться в суд — и деньги достались продавцу.

Миф седьмой: крупное агентство все сделает правильно

Для многих риэлторов важны репутация и профессиональный подход к делу. Но возникают ситуации, когда агента не удается привлечь к ответственности.

Это связано с тем, какие услуги вы хотели получить от специалиста и что записали в агентский договор. Может оказаться, что договор предусматривает лишь подбор агентом объекта и организацию сделки, но не проверку ее юридической чистоты. И подобную услугу понадобится оплатить дополнительно.

Как поступать покупателю

Внимательно отнеситесь к изучению агентского договора, его перепроверке, задавайте агенту вопросы в письменном виде (можно воспользоваться мессенджерами), чтобы были доказательства по сотрудничеству.

Наиболее удобен для этого «Ватсап»: через сутки сообщения там уже не удаляются, это отличает его от прочих мессенджеров. Такая переписка обладает юридической силой, её принимают суды наряду с перепиской посредством электронной почты. Рекомендуется, чтобы переписка содержала:

  • назначенные даты, время, места встреч;
  • информацию о предложениях другого участника сделки;
  • весь процесс сделки: одобрение кредита, проведение оценки, отправку документов в банк, заказ сделки у нотариуса;
  • всю документацию по сделке — это касается справок, расписок, описей и т.п.

При наличии бумаг рекомендуем их дублировать в чатах.

Вот что произошло реально

Екатеринбург, 2019 год, в агентстве недвижимости за 50 тыс. руб. помогли женщине с покупкой квартиры. Но ей не сообщили некоторые сведения: в покупаемом жилье у нескольких человек была регистрация. Гражданка узнала об этом, сделка не состоялась. Покупательница потребовала вернуть комиссию, но фирма отказала. Гражданка обратилась в суд, который заставил агентство выплатить 83 тыс. руб. за сорвавшуюся по его вине сделку, в том числе 50 тыс. руб. — возврат комиссионных, оставшаяся сумма — штраф с компенсациями.

Это лишь некоторые заблуждения, которые могут привести к потере денег при сделках с недвижимостью. Поэтому рекомендуем внимательнее прислушиваться к советам специалистов, не относиться ко всему со слепой доверчивостью, изучать документы, действовать осмотрительно.


Экспликация квартиры и поэтажный план

Электронная регистрация права собственности

Разрешение органов опеки на продажу недвижимости

Технический паспорт на квартиру